探索房地产综合开发模式 构建功能混合的未来社区

从规模发展到存量时代，房地产行业正探索新的发展模式。

位于上海嘉定新城的中建万科理想之地，通过土地利用模式方面的创新，探索多种混合用地开发模式，为当下的房地产行业提供了一个新模式的样本。

目前，理想之地的市集、文化展厅、运动馆、邻里中心等公共空间已开放，市民可以在这里喝咖啡、看展览、打篮球等，体验具有“松弛感”的日常生活。

践行“15分钟生活圈”

上海全面推动构建“15分钟生活圈”，在理想之地提出了更高的要求，即构建了一个更加紧密的“10分钟生活圈”，基于生活人口密度及就业岗位密度，合理配置了商办与居住规模。通过一体化设计，打破传统新城开发的模式，将城市的功能引入社区，形成24小时不间断的城市活力空间。

为了保证高标准整单元建设，开发企业需要立足于区域视角，统筹红线内外建设，以系统性方案提升城市整体品质。

“理想之地”没有将城市单独视为“功能板块”“地标建筑”，而是将城市划分为一个个更新单元，通过混合业态带来多重融合，借助一组组简单的局域性规则，生成复杂的全局性结构和行为，缝合场所关系，进行“精明收缩”。通过土地利用模式方面的创新，探索多种混合用地开发模式，赋予空间新的活力。

理想之地效果图

在新城开发一体化设计方面，通过将办公、商业、公服及居住等功能打散布置，在街区范围内混合分布，最大化各功能之间的互动关系，协调不同功能间的灵活使用，延长了整个街区使用时间，从而增加街区活力，将城市功能引入社区。

在功能混合的基础上，让社区与城市能最大化地产生链接，将内化的城市功能与开放的城市相互融合，以解决城市冷漠、社区缺乏活力、居民彼此缺乏人文关怀的问题。在保证社区内部居住空间安全、私密的前提下将其尽可能开放，最大化地与城市功能产生互动。

这样一来，人们在步行10分钟至15分钟范围内，就能够享受80%以上的日常生活服务。

提升居住生活幸福感

今年全国两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹表示，要牢牢抓住让人民群众“安居”这个基点，以让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，打造宜居、韧性、智慧的城市，努力为人民群众创造高品质生活空间。

住宅开发建设从“有没有”向“好不好”转变，这中间还有很长的服务链条和广阔的探索空间。理想之地致力于打造与市中心一样的品质生活，通过自持商业物业的形式，招募高水准运营伙伴，整体搭建起活力、低碳、智慧的生活空间，将居住幸福指数提升档次。

理想之地鼓浪馆实景图

目前，理想之地的春熙集、新新所、鼓浪馆、陶然荟等四幢公共配套建筑，包括市集、文化展厅、运动馆、邻里中心等公共空间已正式对市民开放。业主和周边居民可以在这里体验新的生活方式，制作一杯“零碳”咖啡、看一场沉浸式展览、带孩子一起阅读、约上好友来一场篮球赛……

关键能力的长期实践

当前，我国房地产市场进入深度调整期，万科未来城市的探索对于新模式的形成具有现实意义。自2018年成立“2049未来城市实验室”以来，万科一直致力于空间、技术、场景创新，体系化构建“未来城市”解决方案。在“未来城市”，对土地混合使用、城市级公共服务引入、高浓度生活场景打造以及低碳和智慧技术创新等内容进行深耕。

面向未来，万科用实践深挖“护城河”。“未来城市理想单元”应当具备的各项关键能力，在万科的不同产品中得到锻炼。在“上生·新生”中，探索城市更新能力、小尺度活力激发；在“天空之城”中，嵌入TOD模式和土地集约开发，打造微型城市；在“中兴路一号”中，探索从住宅视野转向城市视野，致力于综合住区开发和区域更新；在杭州“良渚文化村”，探索多样化场景营造。

理想之地春熙集实景图

同时，万科未来城市实验室深度剖析全球项目案例（已开发和正在开发），通过大数据分析等方式，提炼并集成全球前沿的未来城市创新空间开发理念，同时结合了中国的实际情况，特别是在城市化快速推进的背景下，提出了适合本土的发展模式。

以理想之地举例，该项目由六个地块组成，按房地产开发经验大概率会将单个地块划分为居住、商业、教育、公共空间，但为了更好地将未来城市实验室的开发理念落地，该项目将除居住外的其他用途搬到了街道上，并通过马路、空中连廊将六个地块链接起来，实现城市资源分布式布局。

为了避免独立公共设施活力不足、空间使用不充分等问题，理想之地在项目各类业态中立体化嵌入养老、教育、医疗等设施，并灵活布置小型共享空间，在“混合功能”的过程中，形成交互性更强、集中度更高的场景。(咸宁新闻网)