房产经纪垄断深层次治理应再“加把火”

日前，全国人大代表、58同城CEO姚劲波两会建言规范房地产经纪行业垄断行为的建议案引发关注。

近年来，有房产经纪平台无序扩张，通过资本推动建立起垄断优势，加之“独家代理”“二选一”等限制竞争行为，使新房与二手房佣金居高不下，让包括房企、经纪机构和购房者在内的相关方面都苦不堪言。如今房地产经纪垄断行为造成的影响几乎已成为共识，业界也在持续呼吁加强对相关平台的监管力度。

在国家积极推动房产市场高质量发展的大趋势下，有些城市地区市场占有率高的经纪平台佣金费率比例仍然居高不下，不仅增加了购房者成本，也压缩了房企利润空间，必然会对市场长远发展产生十分不利影响。

从两会关注话题看房地产垄断问题

在每年的全国两会上，房地产问题都是参会代表们热议的话题，垄断的相关话题也多次受到关注。

2021年，有房产经纪行业代表委员在两会期间接受媒体采访时就曾指出，市场集中度越来越高的经纪业务，让部分新房市场的中介费高达5-10%，新房、二手房市场中介行业集中度的不断提升，加剧了新房市场和二手房市场交易模式和交易费用的扭曲，最终受损失的是消费者和购房者。

一位武汉的房企人士透露：“近几年，给互联网平台的佣金比例不断高企，尤其是难卖滞销的盘大幅提高佣金，利润被侵蚀。以东西湖某项目为例，最高曾给平台7个点的佣金，周边其他项目部分最高会给到9个点。如此高的佣金比例，意味着开发商几乎没有利润空间，一定程度上相当于亏本卖房。”

在今年的全国两会期间，姚劲波建议之一即《关于规范房地产经纪行业垄断行为的建议》。他认为数字经济加速了房产交易的转型和升级，在提升房产交易工作效率的同时，也逐渐形成了房产经纪资源的集中和垄断。

对此姚劲波提出两点建议，一是有关部门加强治理具有可操纵市场地位的房产交易平台对房产经纪行业的 “独家代理”“二选一”等限制竞争行为；二是规范房地产互联网平台干预房产经纪统一定价、变相收取佣金，鼓励经营者通过公平竞争、自愿自主的方式扩大经营规模，提高市场竞争。

看到代表积极发声，来自珠海的一家房产经纪公司负责人深有同感。“垄断平台对优质项目拥有独家销售权，项目无法进行市场化销售，同项目不同佣金条件，对销售公司、业务员收益都造成不公平的待遇，而业务员都只能通过单一机构成交，竞争力也随之削弱。”该负责人无奈地表示，“这就挤压了行业其他中小企业的生存空间，我们从业人员的生存空间减少，失业率也在增加。”

从两会提案和从业者的心声来看，既有对房地产垄断问题的深度共识，也有对资本加速行业整合与垄断形成的忧虑。被迫裹挟进入垄断旋涡中的房企及经纪机构，他们所面临的困境同样不容忽视。

面对垄断，经纪机构为何难以应对？

目前，通过垄断地位形成高定价成为普遍现象。房地产中介市场在没有形成垄断之前，市场上二手房中介费用基本上是房屋总价的1.5%左右，在这种模式下，不仅买房人对佣金有一定议价空间，经纪门店则可以针对客单情况自由调整费率。然而，近些年具有市场支配地位的房产经纪平台凭借垄断地位，整合和收编了众多经纪机构，干预房产经纪行业实行统一费率。

由此带来的结果是，在愈发激烈的市场竞争，一些规模不大、实力较弱的本地经纪机构在面对垄断平台时，往往能够选择的空间有限，导致门店经营利润更少，从业者自身权益也会受到损害。对此，一位武汉经纪公司负责人表示：“这些垄断平台既当裁判又当球员，不仅门店规则由他们制定，并且佣金抽成比例高于行业平均水平，对房产经纪人进行盘剥。”

垄断带来的还有不公平市场竞争氛围，一位从业多年的房产经纪从业者表示：纵观垄断平台在垄断环境下的不公平竞争行为，基本可以概括为：一是签订纵向垄断协议，以此来操控市场获取高额垄断利润；二是采取高投入策略恶性竞争，由于垄断者在市场份额占据支配地位，拥有强大资源整合能力，通过开发商合作条款高企、销售信息差等，配合高投入策略、市场信息即时性等进行恶性竞争；三是横向和纵向经营者集中，致使消费者对于经纪机构品牌选择较少，而其他处于竞争中的经纪机构就会处于劣势。

面对资本和平台的垄断，房产经纪机构为何难以有效应对？究其根源，垄断平台利用资本优势对中小经纪机构进行打压，采取各个击破策略快速抢占市场，极大地挤压了他们的生存空间。

面对“被动支配”，行业多有无奈。一位经纪公司负责人坦言，经纪机构面对垄断时，因经济实力资源实力不够，往往无法抵御资本的打压策略，多是被逐个击破、逐渐消失。有时会联合一些伙伴集中对抗，毕竟实力悬殊太大也多是发声而已，无济于事。

那么，对于房产经纪行业企业或消费者而言，又该如何规避因垄断问题带来的弊端？

中华全国律师协会反垄断与反不正当竞争专业委员会副主任、天元律师事务所合伙人黄伟律师指出：一方面，企业应认真学习反垄断法，加强反垄断法知识培训，培养公平竞争的文化和反垄断合规意识；另一方面，应建立反垄断合规制度，从业务实践的诸多细节入手，做好反垄断风险排查与合规。同时，要充分运用好反垄断法这一法律武器，当合法权益遭受损害时，应积极固定证据，依法通过反垄断法维护自身的合法权利。

行业深层次治理应再“加把火”

除购房者和经纪机构利益受损之外，房产经纪垄断行为所导致的深层次影响，无疑会使整个行业生态也遭到破坏。

黄伟律师认为，《反垄断法》所规制的垄断行为有三种：经营者达成垄断协议、经营者滥用市场支配地位、具有或者可能具有排除、限制竞争效果的经营者集中。在房地产经纪行业，房地产中介机构之间的价格协同、形成战略联盟抵制交易、具有市场支配地位的房地产经纪机构进行“二选一”、或收取过高的经纪服务费用等等，均可能涉嫌构成垄断行为。此外，房地产交易平台利用平台收集并且交换价格、销量、成本、客户等敏感信息，对加入平台的房地产经纪机构的服务收费定价进行干预，或者强迫平台上的机构实行统一的经纪服务收费标准，干预房地产经纪机构的自主决策，也有可能构成垄断行为。

去年5月，住建部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》。《意见》从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费、规范签订交易合同、加强个人信息保护、提升管理服务水平、加大违法违规行为整治力度、加强行业自律管理等十个方面提出监管要求。

对于房地产经纪服务的监管治理，还应该再加“一把火”，尤其是对房地产互联网平台要进行严格约束。

呼吁加强对房地产经纪平台垄断行为的监管有其必要性和紧迫性。正如两会代表在提案中所言，房地产经纪平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一经纪服务收费标准，房地产经纪平台不得干预经纪机构自主决定收费标准。

近年来，欧美在反垄断问题上持续加码，违法企业最高或罚年营业额20％。值得关注的是，我国于2022年新修的《反垄断法》，同样大幅增加了对违法行为的处罚力度。

据黄伟律师介绍，对于涉案企业除可能处以停止违法行为、没收违法所得外，可处以上一年度销售额1%-10%的处罚。情节特别严重、影响特别恶劣、造成特别严重后果的还将承担罚款数额二倍以上五倍以下的惩罚性罚款。此外，新法还增加了违法行为的个人责任，企业的法定代表人、主要负责人和直接责任人员对达成垄断协议负有个人责任的，也可被处以一百万元以下的罚款。

反垄断目标不是遏制企业发展，而是旨在打击资本无序扩张等恶性竞争行为。既要发挥互联网平台引领数字经济发展的优势 ，也应该促进线上线下以及不同行业的公平竞争，让广大的企业发展更具活力。

“当贫瘠的市场环境剩下仅有生存物资，大家能在一个相对公平的竞争环境中努力渡过经济周期，而不是某个企业通过不平等的条件独享仅有生存物资，造成大量中小企业无法生存，因此希望有关部门能够加强反垄断及反不正当竞争。”一位经纪行业从业者如是说，期盼行业的现状早日得以改善，让行业能够有序健康的发展。