吴军：城市综合开发进入“下半场”，需要在产业端重点发力

在城市化快速发展进程中，如何通过城市运营取得城市资源的增值和城市发展最大化是重大课题。

进驻顺德八年来，中交城市投资控股有限公司（下称“中交城投”） 以城市综合开发作为业务基本盘与发展主线，精心打造了多个标杆项目，深度融入城市发展。

当前，在城市综合开发进入“下半场”的关键时刻，中交城投如何继续在有限的土地上高效集聚多元发展要素，助力顺德在城市新赛道上持续高质量发展？

对此，广州市城市规划勘测设计研究院副总工程师、区域规划设计所所长吴军认为，坚持“超前规划+长期主义”是中交城投在顺德高新区项目获得成功的重要原因，未来中交城投要深耕佛山市场，必须进一步优化城市综合开发业务布局，更加注重产业的集聚和资源整合，为各类产业的发展提供良好平台，进行城市价值培育与价值实现。

进驻顺德八年来，中交城投以城市综合开发作为业务基本盘与发展主线，将顺德高新区打造为顺德产城人融合标杆。戴嘉信 摄

坚持“超前规划+长期主义”实现产城融合

南方+：顺德高新区周边曾经是桑基鱼塘。在2015年中交城投进驻后，新建学校、公园、人文景观，完善办公、商业、居住等城市配套和设施，实现“以产兴城、以城带产、产城融合”。你如何评价这种开发思路？

吴军：立足现在回望过去，我觉得这种做法是很超前的。顺德高新区位于西南片区，当时鱼塘密布，一片原生态的岭南水乡风貌。在这样的区域做综合开发的文章，首先要突破的就是传统的路径依赖。

改革开放以来，顺德的产业集聚以村镇级工业园为主，城市级的产业平台很稀缺、分散，星星很多，几乎没有月亮。这种遍地开花的模式，初期可能会成本很低，但越往高端发展，尤其是随着产业的升级和人口结构的调整，从业者尤其是新的年轻一代企业员工对生产条件和发展环境的要求越来越高，纯工业区很难满足他们的需求。

所以在当时的顺德，中交城投致力于产、城、人高度融合，这种把人的需求放到前面的规划现在来看是很超前的。因为我们越来越发现，一个工业区仅仅有企业是很难招工的，人才更看重城市配套，这是一个非常重要的城市发展逻辑变化。正是因为进行比较系统的前瞻性思考，中交城投才能抓住这个趋势变化，这也是顺德高新区的开发获得成功的首要原因。

南方+：在超前的顶层设计之外，你觉得顺德高新区西部启动区综合开发项目获得成功还有哪些原因？

吴军：另一个重要的原因我觉得是项目坚持了长线思维和长期主义。这也得益于中交城投央企强大的资源整合能力和抗风险能力，因为产业型项目短期内一般是投入大于产出的，即使是有城市配套也需要在一定企业和人员集聚后才有收益空间，需要坚守很长时间才能盈利。中交城投有自己的资金、品牌优势，不管向上赋能还是向下融资可以逐步积累资源。

这种长期主义，还体现在中交城投在产业投资思维的创新探索。作为一种投资和运营相结合的新思维，它已经在逐步摒弃用单纯地产思维做产业园区，而是给不同区域不同城市进行“城市画像”，分析城市发展脉络，识别投资路径和运营模式，通过规划设计、绿色发展、科技赋能等引导城市发展，通过精细化的规划和长周期的服务，真正实现“以产兴城、以城带产、产城融合”。

南方+：当前，顺德高新区正在提速二期开发，目标是打造“三生融合”的智造社区。对此你有哪些建议？

吴军：我始终觉得，顺德制造业这么发达，却一直缺乏更高层级的城市平台是非常遗憾的。聚是一团火，散是满天星。满天星顺德已经具备了，如何结合村园改造、全域土地综合整治以及以水兴城战略，打造在湾区具有竞争力的城市平台，是顺德需要发力的点。在西南片顺德高新区拥有整合发展成城市平台的潜质和条件，这个平台不一定是以大取胜，而是突出特色和品质，二期开发有两个问题可以重点关注。

一是片区内的生态保护。水是顺德特色，顺德正在实施“以水兴城、以水美城”战略。西南片区刚好拥有宝贵的水乡资源，所以高新区二期开发也要注重生态风貌的保留，水资源的保护，在开发过程能让村民留得住乡愁，又看得见远方，也更有利于高新区二期特色的发挥和价值的展现。

二是与周边镇街的联动。顺德高新区要实现能级跃升，就必须跳出一域谋全局。比如跟容桂抱团发展，避免同质化竞争，在更大的片区范围实现良性互动。

提升产业资源整合能力培育城市价值

南方+：当前房地产市场进入深度调整阶段，你认为未来的片区综合开发模式会呈现哪些新的发展趋势？

吴军：现在大家讲的片区，很多是城市型的片区，里面有很多房地产、商业综合体，这种是在城市中心区或比较成熟的区域才能开发的模式。

     伦教双智产业园是中交城投践行中交集团“大城市”发展战略的创新探索，项目通过区域统筹开发为产业转型升级提供空间载体与软硬件配套，打开产城融合的发展新格局。中交城投供图

第二种就是偏产业型的片区开发模式。比如借鉴广州的工业“做地”模式，政府通过引入企业，将有待征收、拆迁、七通一平的“生地”做成可以出让的“熟地”，减轻财政资金压力，结合政府和市场的双重优势，提高项目推进效率。

第三种是生态型的片区开发模式。比如杏坛的北七乡，就可以保留水乡特色资源，借鉴英格兰的科茨沃尔德地区，打造独具特色的乡村旅游典范。科茨沃尔德地处英格兰中部的丘陵地带，散落着很多有趣的村庄，绵延的乡村风情与群山完美融合，与法国的普罗旺斯、意大利的托斯卡拉同为“世界最美的著名乡村”，吸引全球游客纷至沓来。

第四种是文旅型的历史街区开发，可以采取政府前期投资建设硬件设施，引入市场进行后期运营的模式。

南方+：顺德提出要学习深圳，推广片区统筹开发模式，杜绝小地块、碎片化、插花式的空间开发，选择有实力、有经验、有品位、有情怀的实施主体，实现开发一个片区，建成一个产城融合、品质高端、宜居宜业的社区。你对此有哪些建议？

吴军：首先，要有所为有所不为，要有的放矢，不能遍地开花，而是要将有价值的地方筛选出来，这种地方可能未来就是城市生长或者对整个城市的结构有关键影响的节点。广州现在结合做地推进的南中轴片区、罗冲围片区等，也都在实施全流程的片区统筹开发。片区统筹开发，片区里面既有增量土地也有存量土地，里面的设施配套要一体化建设，要有聚焦点，避免零零散散的开发。

其次，深圳的成功经验就在于它的开发很有节奏感，差不多每隔两年就会推出一个小连片开发精品项目，很快就成为网红地，引起全国关注。如果它每年推十多二十个大片区，反而分散了社会资本的投放，反而没人关注，因为根本不可能有那么大的市场容量和资本能力来全面开花，把全部项目都能做好。所以有节奏很重要，不断有精品项目推出，让外界对这座城市保持关注度，才能始终有热度有吸引力。

南方+：在近年来的经济下行压力中，大型央企体现出更强大的发展轫性，也成为当下新城市建设的主力军。对于中交城投继续深耕佛山市场，你认为未来可以从哪些新的方面进一步发力？

吴军：第一个大方向是制造业。特别是在珠三角地区，实体经济是发展的根本，中交城投在城市综合开发的过程中，应该发挥央企资源整合优势，在产业端重点发力，通过产业发展策略研究、引入产业龙头、落地产业空间载体等，为城市发展贡献“中交产业方案”。

从目前来看，中交城投正在构建一二三级联动的“城市综合开发3.0模式”，更加注重产业的集聚和资源整合，通过为区域发展赋能，为各类产业的发展提供良好平台，进行城市价值培育与价值实现，这是很重要的新探索。

第二个大方向是乡村。在国家实施乡村振兴战略的大背景下，乡村建设需要多元的力量提供支持。顺德就有很多特色村落，尤其独具水乡和美食两种优质资源，相比周边城市很有竞争力。中交城投深耕佛山市场，未来能否从城市开发的思维跳出来，做出几个乡村振兴示范点，甚至是打造成连片的乡村振兴示范带、示范区，为珠三角促进城乡融合发展探索出一条新路？我觉得是值得期待的。

专家简介

吴军

广州市城市规划勘测设计研究院 副总工程师、区域规划设计所所长

      广州市城市规划勘测设计研究院 副总工程师、区域规划设计所所长吴军。受访者供图

长期从事城市规划设计与研究工作，具备较强的宏观战略和项目运营思维，在区域战略和总体规划、城市更新和土地政策、实施型综合性规划设计等领域具有丰富实践经验，致力于提供“空间载体-产业内容-实施路径”三环联动的综合规划解决方案，实现项目全周期技术服务。主持的项目先后获得国际城市与区域规划师学会“卓越奖”、华夏建设科学技术奖、全国及省市城乡规划设计优秀项目奖近40项，在城市规划领域公开刊物上发表论文十篇。