乐乎罗意：“资管+运营”双轮驱动

8月2日上午,由全联房地产商会与中国节能协会碳中和专委会指导,亿翰智库主办,不如租房研究所协办的“2023中国租赁住房运营商百强峰会”,在上海虹桥成功举办。乐乎集团CEO罗意受邀出席了此次峰会,并分享了乐乎从运营到资管的探索、成绩与心得。

图：乐乎集团创始人CEO罗意在峰会现场

运营是安身立命之本

近期仍以“轻”为主

众所周知,2021年以前,租赁行业更像是“二房东时代”,市场发展并不均衡,2021年之后,才逐渐转变为理性规范的租赁时代。乐乎的发展步调恰与这一时代大潮颇为相符。

图：乐乎集团创始人CEO罗意在峰会现场发言

罗意表示,乐乎是大学生创业公司,2014年至2021年之前,迫于资金、资源不足等方面的压力,以及彼时租赁行业的现状,乐乎的大部分精力都放在了帮助“二房东”做好后端运营服务上。不过,这个过程也锻造了乐乎强劲的运营服务能力。时至今日,乐乎所管理的七万多间房源中,仍有70%至80%都以提供服务为主,且备受好评。

他提到,运营服务能力是乐乎安身立命的根本,未来很长一段时间,乐乎仍会持续做好这方面。当下,乐乎的确在尝试做资管,但大部分业务仍是轻资产模式。这是乐乎业绩的第一增长曲线。在可预见的未来,乐乎仍会是一家“轻”公司,是品牌引领下的运营服务商。

据了解,当前长租公寓企业的商业模式主要有重、中、轻三种模式。其中,轻资产模式是通过品牌价值和管理体系输出获得管理收益的模式,较高的市场占有率、成熟的运营体系、良好的品牌形象等,是长租公寓企业进入该模式的基本门槛。

在迈点研究院的统计中,乐乎仅今年上半年的开业规模就达到了74586间,排名行业第四位,是绝对的住房租赁企业第一梯队。此次峰会中,乐乎再次获评2023中国租赁住房运营商综合实力TOP10。这都是对乐乎强劲运营实力及品牌影响力的充分认可,也是其坚持轻资产模式的底气所在。

图：亿翰智库《2023中国租赁住房运营商综合实力TOP30》榜单

有分析指出,轻资产模式虽门槛较高,但相比其他模式优势明显,一旦突破规模、品牌以及运营能力的壁垒,后期经营起来总体风险小,营收和利润的增长预期也都更好一些。

罗意提到,去年四季度开始,国央企平台在政策和市场的双重推动下,越来越多的参与租赁市场中来。这给了乐乎很多,以往触达不到的包租机会。在乐乎的包租模式下,基金可以借助乐乎在长租公寓行业的品牌、资源和运营优势,以低价承租+改造增值+溢价出租的运营模式,通过获取城市优质地段优质物业,统一设计改造及规范化运营,赚取租金差价,实现预期收益。

攻坚克难

拥抱大资管

2021年是住房租赁行业发展的分水岭。这一年开始,房地产市场下行、房价上涨红利减弱,地产商及资产持有者,纷纷开始关注资产运营的价值。国家对租赁住房行业的关注力度也持续加大,行业监管、金融扶持等政策不断完善规范。随着几单保租房公募REITs的上市,行业资管路径愈发清晰。

与此同时,租客的租住需求也变得更加多元。与被动型租房占据主流、租客更关注居住功能,而非居住品质的时代不同,2021年之后,随着生活水平的提高,人们对居住品质和居住体验的关注度愈来愈高,并更愿意为此付费。

在这样的背景下,乐乎也进行了一系列调整,慢下来,回归质在量先的逻辑,就是第一步。基于这一逻辑,乐乎对产品线进行了重新梳理,由单一的集中式白领公寓,升级为了高端产品线“怀庭、芷岸”、白领线“乐乎公寓、乐乎青年社区”等,以满足不同人群的多元居住需求。

攻坚克难,拥抱大资管,是乐乎做出的另一重要改变。以品牌为引领,乐乎构建起了“F+EPC+O”全链条服务能力,覆盖租赁社区、单体公寓、企服宿舍、家庭住宅等多种资产形态,并在此基础上发展了募、投、建、管、退完整的资管能力,以及围绕这五大能力的收购服务、租赁服务、运营管理服务、建设管理服务、咨询服务。

不过,做运营与做资管是完全不同的两种思路,转变过程中,乐乎所要面临的困难可想而知。

图：乐乎集团创始人CEO罗意在峰会现场谈乐乎的思考与探索

罗意坦诚,拥抱大资管,乐乎首先面临着观念转变的难题。以往,乐乎的服务一直偏向于中后端,但资管是全周期的。项目是否要投?做什么样的策略安排?做什么样的成本设定?做什么样的评效以实现闭环?甚至,未来如何退出等都需要提前考虑到。

能力的提升是乐乎大资管之路面临的第二个难题。他提到,资管对个人和企业能力的要求更全面。做房屋租赁和运营,财务模型、运营流程等皆相对标准,而资管是策略的组合,甚至是不同时间段策略的组合,标准性不强。尽管乐乎积极引进了资管人才发力这项业务,但是,资管依托运营,运营团队的资管意识提升仍十分必要。

第三个难题来自于组织。乐乎拥有普适性的服务需求,而且这还是当前公司业绩增长的第一曲线。而资管是公司的第二增长曲线,也是公司想要发力的方向。如何在这两大曲线上合理分配资源,会令管理者头疼一阵子。

第四个难题来自于心态。“从‘二房东’、运营者身份踏上资管之路,需要归零的心态,也需要不可动摇的变革决心。资管是乐乎正在仰望的星空,没有变革决心,这一天永远不会到来,”罗意说。

他介绍,为了实现观念上的转变及能力上的提升,乐乎近两年一直在对管理团队进行系统性培训,同时积极走出去,考察学习同行的典型项目,汲取先进经验。经过了一两年的学习、改变和磨合,乐乎已经发生了彻底改变。刚刚召开的管理会中,他已经看到了这种变化,对于乐乎未来发展的信心也更加充足。

当下,乐乎在做好传统租赁业务,积极扩充在管房源的同时,也在积极拓展全生命周期管理的能力和边界。未来,乐乎希望实现资产管理和运营管理的双轮驱动,罗意称。