银行主动下调存量房贷利率？58安居客研究院院长张波：可能性很小

“还钱比借钱还难，想还钱得排队。”新年过后，“提前还贷”成为占据各大话题榜单的热词。各地提前还贷潮一浪高过一浪，排队时间从两个月到半年多不等。

目前，多地首套房贷利率已迎来“3”时代，其中最低降至3.7%，更多符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整。

房贷利率的下调，让存量房贷客户面临“高位站岗”处境，存量房贷利率下调的呼声渐响。58安居客研究院院长张波表示，理论上，存量房利率的调整，贷款人可和银行进行协商，协商一致就可进行变更，但从目前实际情况来看，银行并不会单就利率和贷款人进行协商，只接受提前还贷的申请。

有评论认为，应当逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，有效解决居民扎堆提前还款。那么，存量房贷利率下调是否可能实现？作为存量房贷借款人，眼下是不是提前还贷的合适时机？除了提前还贷，还有哪些办法可以有效缩减利差，维护自身利益？

房贷利率下行 提前还贷潮持续

“利差”二字，足以概括“提前还贷潮”的由来。房贷借款人手中的资金没有更好的去处、无法产生更好的收益，偿还房贷、抹平利差便成为一种理性选择。

岁末年初往往是提前还贷的高峰期。购房者通过一年的工作，攒下一笔钱，或者领到年终奖，手中有了富余资金，便会谋划着提前还贷。

家住武汉武昌区的徐先生2015年在某银行贷款购房，他算了一笔账：如果提前还10万，能省6万多，提前还15万能省7到8万。

“我们工薪阶层把闲钱拿在手里，是搞不出来这么多收益的。”徐先生认为，提前还贷，哪怕换一部分，也是收益最佳的方案。

徐先生也曾想过其他的投资渠道，但近年来，银行定存、基金、股票等金融理财的收益明显下行。他认为，投资理财收益率跑不赢房贷利率，与其把钱留在手中理财，不如干脆拿去还房贷。

前几年贷款购房、在高利率“站岗”的购房者，是本次提前还贷潮的主力军。2019年至2021年间，5年期LPR普遍保持在4.65-4.85%，加上基点上浮等各类因素，还出现了“破6”的利率。虽然多数存量房贷的利率会根据LPR每年动态调整，但基于LPR上浮的基点则不会变。

相比之下，近期全国多地动态已下调或取消首套房贷款利率下限，部分城市房贷利率迈入了“3时代”，其中最低降至3.7%。利率差反馈到月供上，购房人每月可以少还一两千元。这样一算账，很多前几年的购房者都有“高位站岗”的感受。一有闲钱，就会想着提前还贷。

“2021年我买房的时候，排队6个月等房贷批下来，没想到今年还贷款也得排队。”在杭州余杭区购房的孙女士说，当年自己对房贷利率不敏感，只要贷款能批下来就行，因为当时认定了房价会涨，涨价带来的收益远大于房贷利率成本；现在着急提前还贷，本质上是对房子作为一种资产的增值预期发生了变化。

银行严防死守 “黄牛”也没了招

“我这几天问了几个做提前还贷生意的串串(黄牛)，生意是有史以来最好的，但是他们赚不到钱，因为压根还不进去。”

“现在银行提前还贷的人太多，大多数都是按正常流程走，不是熟络的人来找，都没有人愿意弄的。”

这是成都锦江区的蒋先生，了解到的提前还贷“黄牛”的生意行情。因为嫌排队时间太长，成都锦江区的购房者蒋先生，打算出一点服务费找“黄牛”代办；找几位朋友打听一圈下来才发现，平日里“神通广大”的“黄牛”，也啃不下“提前还贷”这个硬骨头了。

蒋先生遭遇到的“严防死守”并非孤例。面对一浪高过一浪的提前还贷潮，各地银行纷纷“扎紧了篱笆”。据报道，除了设置限额和排队时间，甚至还有银行客户经理要求捆绑理财产品。

银行“严防死守”的动机非常明显。58安居客研究院院长张波表示，银行目前“卡”提前还贷受两方面因素影响，其一是房贷申请量一直处于低位，一二手房成交量减少导致近一年来的房贷申请量减少，房贷发放减少但提前还贷增多，这导致银行在房贷业务层面呈现指标未达成；其二是居民存款不断增多，2022年居民存款又创新高，这代表银行的负债在增加，放贷意愿度会明显提升。

房贷本身是非常优质的业务，不但利率水平稳定，而且坏账率极低。因此存量房贷各银行都非常重视。为了可以留住优质贷款，不少城市都推出了二手房“带押过户”方式，这一方式可以保证房产所有人变更，但贷款银行不变。

“目前来看，银行对存量房贷利率进行统一下调的可能性很小。”张波指出，绝大部分的存量房贷利率水平是根据LPR加减基点来调节的（少量存量房是采取固定利率方式），这本身已经是兼顾到市场动态变化层面，并且房贷利率的调整本身也是写入合同之中的，贷款方在签订时也知晓利率设定。

新老房贷利差扩大，是否存在一些灵活的变动方式？“针对新老房贷利差，各方推动优化的动力并不足。”张波指出，对于银行来说，降低老房贷的利率水平只能让自身利润受损，也不必然带来新贷款量的增加；对于地方政府来说，目前的重要任务是稳定房地产市场。存量房本身的利率变动并不会对房地产市场形成直接影响。相反，只有新增房贷利率的大力降低才能吸引新购房需求，带动市场热度回升，提升市场信心。

排队还贷不宜跟风 缩期缩额慎重选择

从长远看，随着经济回暖，金融市场回归常态、市场风险偏好上升，提前还房贷情况预计将有所减少。而在短期内，新老房贷利差持续、各方优化动力欠缺，“提前还贷潮”似乎还看不到转机。

对此，网友们纷纷各显神通。拨打银保监会12378热线和银行贷款投诉电话，已经只能算小儿科了。

“我朋友是跟银行说，自身债务危机，愿意先将银行的贷款还了，如果银行不允许，那就先还给其他债权人，本人已提前告知银行并愿意偿还，事后银行如果出现要不回的情况，银行需要承担一定责任。结果是‘两天搞定’”。

媒体报道这则网友分享的“案例”，不管是段子还是真事，都反映了购房人面对“提前还贷潮”和“排队还钱”的焦虑。

那么，是不是所有购房者都适合提前还贷呢？事实上，跟风并不可取，是否提前还贷，与自身消费需求和贷款利率有很大关系，同时还要考虑贷款方式、违约金、个人还款能力等因素。一般来说，提前还房贷，更适合于存在房贷利率高、还房贷期限长、短期拥有大笔闲置资金等情况的贷款人。

此外，通过计算可以测算出，如果采用等额本金的还款方式，前期偿还的本金多，提前还款可以大幅减少利息支出。如果采用等额本息的方式还款，且已偿还了大部分利息，提前还款的效果就会打折扣。

此外，一些“投机”机构还会诱导购房者采用经营贷消费贷“置换”房贷。对此，张波也给出了建议：如果本身符合经营贷的条件，的确是在经营公司，所贷资金也是用于公司经营，采取经营贷置换的方式并无不可，也是符合相关规定的。“用消费贷来置换并不可取，一般来说消费贷的应用范围都会排除和房地产消费相关的，这一操作本身存在违规性。”

提前还房贷缩期、缩额哪个更合适？张波指出，如果手头有大量闲置资金，并且也不准备投资资本市场，选择提前还贷缩额，是个减少利息支出的方案，尤其是房贷利率高的群体，更是可以考虑合理做好资金布局，在兼顾家庭支出、资产投资的同时适当减少房贷总额度。对于年轻群体来说，提前还贷缩期并不可取，这本身并不会降低当下的还贷压力，偿贷周期更长压力更为分散。