2025中国房地产百强企业研究：止跌回稳，提质增效

中国经济导报 中国发展网记者程晖报道

2025年3月20日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十二届中国房地产百强企业家论坛”在北京召开。

本次会议，中指研究院邀请企业研究、政策研究、人工智能等方面的领导及行业专家，共同见证《2025中国房地产百强企业研究报告》的发布。中国房地产TOP10研究组联席组长、第十三届全国政协委员、中指研究院院长莫天全先生，中国房地产TOP10研究组联席组长、中国企业评价协会会长侯云春先生，中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生，中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士，中国房地产TOP10研究组研究项目负责人、中指研究院企业研究总监刘水先生，住房和城乡建设部政策研究中心原主任、人大国发院城市更新研究中心主任秦虹女士，以及来自保利发展、金地集团、北京联东投资（集团）有限公司、东原集团等房企代表与各位专家们共同探讨新形势下如何把握市场机遇，构建房地产发展新模式。

会上，中指研究院还发布了多份重要研究报告：《2025中国商业地产百强企业研究报告》、《2025中国住房租赁企业研究报告》，为商业地产行业和住房租赁市场提供了详尽的分析与趋势展望。

根据《2025中国房地产百强企业研究报告》报告显示，2024年9月底中央政治局会议明确房地产“止跌回稳”目标，随后一揽子新政加快落地，带动四季度房企销售业绩有所修复。百强企业把握政策窗口期，紧抓核心城市改善性需求机遇，加大高端改善类产品推出比例，加大了对“好房子”建设的投入，强化营销加速去化。2024年百强企业销售总额、销售面积分别为39483.8亿元、19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%。其中，央国企凭借较强的资源禀赋和稳健经营等优势，销售额占比提升至69.8%，较上年提升2.3个百分点。

百强企业已不再一味地关注规模扩张，而是更加注重发展的质量，强调效益的提升和高质量的发展。竣工和结转高峰期已过，百强企业营业收入均值为338.2亿元，同比下降9.4%；受结转成本、资产贬值等因素影响，净利润均值同比下降76.8%至4.2亿元，降幅较上年显著扩大。2024年市场超预期调整，中长期住房仍是需求磅礴的大市场，房企仍有望获得增量市场和存量市场全方位发展。未来发展之路仍较为清晰，但穿越低谷仍是一大课题。百强企业深刻洞察了当前市场形势的复杂性，着重就“促发展和保安全、盘活存量和做优增量、增现金和稳利润”几组矛盾关系进行了研判。

百强企业应积极回款、灵活融资、退地换地，筑牢资金安全防线。为应对明年的偿债压力，房企还应提前筹划现金流，建立"以现金流为导向"的全面经营体系，通过销售端精准爆破、融资端创新突破、资产端灵活处置的多维协同，方能在行业重构期筑牢资金安全防线。

百强企业构建新发展模式，实施轻重并举战略。“十五五”时期，我国房地产发展进入新阶段，加快构建新发展模式，行业从高速增长转向高质量发展，企业从规模扩张转向品质发展。房地产企业要善谋善为，深刻分析市场发展趋势，全面聚焦住宅开发、物业服务、代建服务、长租公寓等高现金流业务，进一步提升产品和服务竞争力，推动企业稳步向高质量发展模式转变。

根据《2025中国商业地产百强企业研究报告》显示，2024年，宏观经济整体平稳运行，但受国内有效需求不足影响，商业地产市场供需两端仍偏弱。商业地产百强企业及时调整经营策略，扩张步伐放缓，注重存量运营，经营业绩整体保持平稳。2025年，扩内需促消费政策有望继续发力，预计消费市场仍将保持一定韧性。但短期内，在经济运行仍面临挑战、居民就业和收入预期恢复较慢的背景下，商铺及写字楼市场仍存在下行压力。面对挑战，商业地产百强企业应强化运营能力，拓展融资渠道，实现稳健经营。

从规模表现看，市场整体供过于求叠加项目经营承压，行业规模扩张速度放缓，仅部分头部企业仍保持一定扩张节奏，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积保持增长，但增幅连续三年收窄，经营性物业租金及运营服务收入增速同样回落。布局方面，企业战略锚定核心一二线城市，适度下沉消费潜力较大的三线城市。

从成长性看，商业地产百强企业延续“轻重并举”策略，但受商办物业持续供大于求影响，企业新拿地开发和收并购行为相对谨慎，部分头部企业保持一定轻资产外拓节奏。

从经营质量看，短期商铺及写字楼租赁需求仍显不足，平均出租率小幅下滑。零售商业方面，百强企业以消费需求洞察驱动精准运营，增强用户粘性；持续发力数字化转型，实现降本增效。办公物业方面，短期租金承压延续，企业借力服务体系升级与产业生态重塑稳续拓新。

从融资能力看，CMBS/CMBN发行量有所下滑，经营性物业贷款政策放宽，补充企业融资渠道，公募REITs发行常态化，8支消费基础设施REITs获批上市。

当前，宏观环境和居民消费特征发生转变，对商业地产行业而言，机遇与挑战并存。面向未来，商业地产企业应重点关注扩内需促消费、存量盘活等方面政策，优化经营模式。

从发展趋势来看，政策引领消费升级，以旧换新与服务扩容激活零售商业增量空间。2025年政府工作报告将扩大内需任务置于首位，以旧换新等政策促进消费提质扩容，企业可把握政策机遇，优化品牌组合，提升商场的竞争力和吸引力。

AI产业推升核心城市办公需求，短期岗位替代或致局部租赁需求回调。人工智能产业发展，与人工智能研发、应用和服务相关的企业对办公空间的需求或将增加，有望带动核心一二线城市人工智能产业集群发达、人才储备密度大的区域办公楼市场恢复，但也可能因岗位替代引发部分企业缩减租赁规模。

支持政策持续落地，存量商办更新改造驱动功能与业态焕新。商办用房增量开发放缓，部分城市供应过剩，企业应关注城市更新、存量盘活相关政策，向非居改保、低效楼宇更新、商圈改造提升等方向发力，在存量市场中寻找机遇。

根据《2025中国住房租赁企业研究报告》显示，2024年，住房租赁金融支持政策贯穿全年，"投融建管退"全周期金融支持体系加速成型。同时随着存量商品房去库存政策逐步推进，部分城市通过非居改租、收储转租等方式有效补充了长租房供给。2025年是“十四五”收官之年，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段，这也对长租企业提出了更高要求。

从规模表现来看，住房租赁综合实力TOP30企业管理与开业规模加速拓展，截至2024年末，综合实力TOP30企业开业规模突破125万间。其中央国企类型的住房租赁企业在金融支持及房源筹集等方面受到的支持力度更大，故其规模拓展增速也更为突出。企业投资更加收敛聚焦，继续深耕核心一二线城市重点产业聚集区及热门轨交沿线板块。同时，不同类型间的企业深化优势合作，资源互补，从而实现业务拓展上的互惠共赢。

从运营表现来看，在市场竞争加剧、租金持续下行的背景下，长租企业积极优化运营策略，聚焦出租率提升以对冲租金收益下滑影响，并通过创新运营模式实现降本增效。在产品设计方面，立足租户需求完善产品体系，满足不同租户生活场景需要；同时扎实做好基础服务，不断完善增值服务，增强租户粘性。2024年，受益于出租率维持高位及开业规模的持续提升，代表企业营业收入同比普遍有所增长。

此外，部分企业通过资产证券化等方式打通“投融建管退”金融闭环，加快资金回笼，实现可持续发展。2024年住房租赁资产退出渠道进一步拓宽，市场化长租房、产业园区配套租赁住房已纳入公募REITs底层资产范围，同时也有租赁住房持有型不动产ABS等创新退出渠道落地，我国租赁住房多层次REITs体系逐步完善。对比发达经济体的REITs市场来看，我国公募REITs整体及租赁住房REITs均存较大发展空间；短期保租房REITs抗周期特征凸显，整体运营稳健向好，获得投资者认可。

展望未来，短期在市场供应量继续加大而需求端价格敏感度较高背景下，长租公寓租金仍将面临一定调整压力。但与其他资产类别相比，住房租赁行业受益于需求刚性，租金整体下调幅度较小，重点城市租售比亦有所改善。需求方面，近几年新房供应向大户型、改善产品倾斜，而以单间和小户型为主的长租公寓产品更加契合青年群体的早期居住需求，核心城市长租公寓需求具备较强支撑。在此趋势下，企业需继续聚焦核心城市，提质增效，通过规模化、集约化经营，为市场提供更优质的租住服务，进而推动住房租赁行业高质量发展。