如何重塑城市写字楼空间价值

如何重塑城市写字楼空间价值

——蜜蜂科技BEEPLUS的创新基因与资产运营哲学

中国发展网记者 张守营

在中国城市商业地产的发展进程中，蜜蜂科技BEEPLUS（以下简称BEEPLUS）凭借其独特的创新理念和精细化运营模式，逐渐在写字楼资产管理领域占据了行业话语权。近日，中国发展网记者与BEEPLUS合伙人、执行总裁刘雪萌进行了一次深度对话，探讨了BEEPLUS如何通过“空间革命”重塑写字楼的价值，并分享了其在资产运营中的底层逻辑与创新实践。

当传统写字楼陷入高空置率困局，BEEPLUS用"空间革命"撕开突破口——过去十年，BEEPLUS在全国落地超过40个项目，累计服务了3500家企业。近期位于南京的中国气象谷&BEEPLUS青创湾在项目开幕前， BEEPLUS招商团队已商业满租去化，同时产业载体办公去化30%，吸引超30家企业入驻。在资本寒冬中，这份成绩单背后的商业密码值得深究。

BEEPLUS写字楼产品，打破时空界限的"创新基因"

刘雪萌一开场便强调了BEEPLUS在写字楼市场的创新精神。他表示，BEEPLUS的愿景是成为中国最具创新精神的资产管理运营商。这种创新不仅体现在空间设计上，还贯穿于整个产品的设计和运营理念中。

南京写字楼业务企业入驻仪式现场。

“我们非常重视在一栋写字楼中做不同的产品组合。”刘雪萌详细阐述了BEEPLUS的"动态适配"产品哲学，例如，一个5万平方的写字楼垂直空间被解构为精装、简装、毛坯的"三三制"组合，形成企业全生命周期生长链。初创团队可在精装区拎包入驻，区域分支机构在简装区灵活扩展，总部级企业则在毛坯区实现定制化布局。"当企业从3人扩张到300人，他们不需要搬离这栋楼，只需在垂直生态圈里向上生长。"

更具突破性的是对"第三空间"的重构。在BEEPLUS的运营方程式里，注重将生活元素融入工作场景中。BEEPLUS 倡导的“bring life into work”的理念，强调将办公空间与休闲社交空间深度融合。24小时被切割为"1/3睡眠+1/3工作+1/3生活"，而BEEPLUS的野心是将后两个时空深度融合。南通BEEPLUS市北科创金融中心的咖啡厅吸引不少顾客品尝一杯“烟火气的咖啡”，中国气象谷&BEEPLUS青创湾的自习区与路演厅仅一墙之隔，BEEPLUS广州IFC中心的社交大堂月均举办8场社群活动——这些看似非常规的配置，实则是经过精密计算的场景算法。

"现代人的时间颗粒度正在细化，午休时的瑜伽课程可能酝酿着下午的创意火花。"刘雪萌透露，植入生活化场景的项目客户续约率高出行业均值27个百分点。在珠海横琴，这种"非标化创新"吸引多家行业知名半导体企业形成产业集群；在南京，高校生态与产业载体的嫁接，构建起"学生-初创团队-成熟企业"的人才输送管道。

“我们通过这种生活化的场景打造，为客户提供高品质的环境和服务。”刘雪萌自豪地说。这种创新理念不仅提升了客户的满意度，还增强了BEEPLUS在写字楼市场的品牌影响力。

BEEPLUS精细化管理与深度服务，吹响写字楼里的运营革命

在谈到BEEPLUS的写字楼市场运营模式时，刘雪萌强调了精细化管理和深度服务的重要性。2018年轻资产转型后，BEEPLUS形成"定位策划+改造运营+产业赋能"的全周期深度服务解决方案。

他表示，BEEPLUS通过科学的系统评估，对项目的区域经济、利好政策以及目标客群进行深入研究，从而制定出清晰的规划定位。

BEEPLUS拥有两条专业的业务团队：蜜蜂发展和蜜蜂运营。蜜蜂发展团队负责项目的定位设计、筹开管理、软装采购等工作，提供一站式解决方案。而蜜蜂运营团队则负责项目交付后的筹开和长期运营管理。

“我们通过总部加本地团队的方式，组建高素质的团队去属地化落实经营策略。”刘雪萌表示。这种运营模式不仅提升了项目的运营效率，还增强了团队的战斗力。

在深度服务方面，BEEPLUS提供了专属的管家服务。刘雪萌介绍道，BEEPLUS内部有一个战略客户池，针对战略客户提供专属的总监对接服务。从政策对接、投融资需求到企业服务类需求，BEEPLUS都会提供一站式的管家服务。

以一栋写字楼为例，刘雪萌详细介绍了BEEPLUS的精细化服务流程。他表示，BEEPLUS拥有自研的“Hero后台管理系统”，能够非常好地提升运营效率，减少人力成本。通过智能化的门禁系统、会议室预订系统等手段，实现了客户入驻、门禁权限开放、会议室预定等全流程的智能化操作。

同时，BEEPLUS努力构建“办公生态闭环”，刘雪萌表示，BEEPLUS吸引的企业和人群类型广泛，根据不同项目会有所差异，但总体上都是当地区域的产业标杆。例如，在BEEPLUS广州IFC中心已成为互联网新经济企业聚集地，客户包括小红书、豆瓣、KEEP等知名企业。在珠海横琴的大横琴&BEEPLUS中心，则聚集了众多硬科技企业，像哔哩哔哩等。BEEPLUS致力于提高私有圈层的活跃度，促进产业聚集氛围的形成。

“我们希望为客户提供从头到尾的五星级管家服务。”刘雪萌强调。这种服务模式不仅提升了客户的满意度，还增强了BEEPLUS在写字楼产业中的核心竞争力。

对盘活存量提出BEEPLUS思路，轻资产运营与写字楼业态构建

关于写字楼业态的存量盘活价值与资管模式创新，刘雪萌表示，BEEPLUS是业界最早去做轻资产转型并成功落地多个轻资产案例的品牌。尤其是与各地国资合作过程中，BEEPLUS走出一条不寻常之路。

他指出，国有资产的存量盘活和改造是一个巨大的市场机会。很多国有企业拥有大量的闲置或低效运营资产，面临着资金沉淀的包袱。BEEPLUS通过提供全套的解决方案，帮助国企盘活资产、提升价值。“我们从筹开、精细化运营管理到招商去化，提供全方位的解决方案。”刘雪萌详细阐述了BEEPLUS的轻资产运营模式。BEEPLUS借鉴酒店行业的精细化运营管理能力和体系，逐步打造了具有BEEPLUS特色的精细化资产管理SOP。

产业园开业当天，企业对接现场。

在轻资产运营过程中，BEEPLUS注重与国企的优势互补。"国企擅长办大事，民企精于绣花功。"刘雪萌这样诠释与国资的合作哲学。刘雪萌表示，国有企业拥有大量的资产和资源，但在精细化管理上可能相对欠缺。而BEEPLUS作为民营企业，更加敏捷、灵活，能够关注到运营中的方方面面细节。

“我们通过这种优势互补，实现了与国企的深度合作。”刘雪萌强调。这种合作模式不仅提升了项目的运营效率，还增强了BEEPLUS的市场竞争力。

以南京项目为例，刘雪萌详细介绍了BEEPLUS的运营策略。该项目全称为中国气象谷BEEPLUS青创湾，是BEEPLUS在南京落地的首个项目。在项目筹开阶段，BEEPLUS就与当地政府单位、业主单位进行了深入的沟通交流，争取到了最大的政策支持。

面对中国气象谷13万方存量园区，团队用"双漏斗模型"破局：地理漏斗筛出高校资源禀赋，产业漏斗聚焦集成电路赛道。通过嫁接大湾区产业资源，项目尚未交付即锁定30家科技企业。

收益分成机制的创新更具突破性。区别于传统物业管理费模式，BEEPLUS采用"基础服务费+超额收益分成"，这种深度绑定催生出惊人效率：南通项目通过数字化系统实现单项目人效比行业平均2.3倍；全国招商中心的"战略客户池"，使企业跨区域选址效率提升40%。

在谈到BEEPLUS的生态构建与产业资源时，刘雪萌表示，BEEPLUS通过强大的招商团队和丰富的产业资源，成功实现生态构建，吸引了众多优质企业入驻。"真正的护城河不是物理空间，而是资源要素的化合反应。"在BEEPLUS构建的生态图谱中，全国招商中心如同中枢神经系统，实时匹配政府政策、企业需求、人才流动，将小红书引入珠海横琴，将多家半导体企业引入华东等，这些案例背后是3500家企业、13万会员构筑的生态蓄水池。

这种生态势能甚至重塑区域经济格局。在BEEPLUS看来，优质企业聚集吸引顶尖人才，人才红利反哺产业升级，进而催生更高质量的空间需求。南京项目通过"人才服务前置化"设计，将高校自习区与创业空间无缝衔接，实现"在校即入行"的人才培养模式。BEEPLUS注重利用自身在产业孵化、企业服务领域的资源，为写字楼客户嫁接投融资、人才培训等增值服务。

“我们通过这种深度的对接和定制化解决方案，成功吸引了众多优质企业入驻。”刘雪萌强调。这种增值服务模式不仅提升了客户的满意度，还增强了BEEPLUS的市场竞争力。BEEPLUS也注重与行业协会和政府单位的密切合作。刘雪萌表示，BEEPLUS通过参与行业活动、与政府单位沟通交流等方式，不断拓展产业资源和合作机会。

"写字楼+"的全新未来，挑战万亿GDP城市的空间想象

谈及行业监管趋严的挑战，刘雪萌坦言："挑战也是机会，对于BEEPLUS来说，监管倒逼行业升级，真正的写字楼运营商价值才会显现。"BEEPLUS的战略地图已清晰标注出下一站——长三角与大湾区的万亿GDP城市群，未来三年计划新增20个产业载体项目。

在这些蓝图中，"写字楼+"的复合形态愈发凸显：从南通、南京到深圳，BEEPLUS正在将单个项目的运营经验转化为可复制的模式，希望用每个项目改变一个城市的产业气质。

在与刘雪萌的交流中，我们深刻感受到了BEEPLUS以创新为引领，通过精细化运营和深度服务，成功在写字楼资产管理领域脱颖而出的实力。同时，我们也看到了BEEPLUS在盘活存量资产、构建办公生态闭环等方面的巨大潜力。随着国家政策的不断助推和市场需求的不断变化，BEEPLUS将迎来更加广阔的发展前景。