2022年下半年房地产投资仍面临调整压力

中国经济导报 中国发展网记者 程晖报道

2022年7月7日，由北京中指信息技术研究院（以下简称“中指院”）主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2022房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开，研究主持单位现场发布了《2022上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》。

该报告指出，2022年以来，在中央“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的指引下，各地积极结合自身情况出台相关调控措施。2022年上半年，全国已有超180个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次。热点一二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对调控措施优化的敏感性弱，政策效果不明显。

其中，在市场方面，2022年上半年，百城新建住宅与二手住宅价格累计均微幅上涨，涨幅分别为0.15%和0.17%，较2021年同期均大幅收窄。受多地疫情反复、市场活跃度不足等多重因素影响，二季度百城新建住宅与二手住宅价格各月环比涨跌幅均在0.05%以内，房价整体呈现企稳横盘态势。上半年重点100城新建商品住宅成交面积同比下降超四成，三四线城市同比降幅最大。5~6月份，政策优化叠加疫情影响逐渐弱化，市场需求边际修复，热点城市房地产市场略有恢复，重点100城成交面积同比降幅持续收窄，5月环比转增，6月环比继续增长。在土地方面，受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，政府供地力度放缓，上半年全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，成交楼面价基本平稳，溢价率保持低位。在企业方面，上半年9家房企销售额超千亿，国央企仍为拿地主力，房企倾向布局热点二线城市。

报告对2022年下半年中国房地产市场趋势进行了分析：面对国际地缘政治冲突加剧、美联储加息步伐加快等因素，我国经济运行的外部环境仍严峻复杂。随着稳经济一揽子政策的加快落地以及国内疫情影响的逐渐减弱，下半年国内经济有望持续复苏。货币政策继续从总量上发力稳定宏观经济大盘，下半年不排除继续非对称降息，房贷利率短期仍有一定下降空间。房地产调控，回顾过去几次地产小周期，通常在调控政策大幅放松一段时间后，市场才会逐步恢复。本轮市场下行过程中，政策在今年二季度改善力度加大，因此传导到市场销售端仍需时间，同时考虑到当前房地产行业的外部环境已发生明显改变，市场恢复过程也将趋缓。从短期政策来看，在市场未明显好转前，各地政策发布频次或将维持高位，供需两端均有改善空间，一线城市以微调为主，二线和三四线城市政策放松力度继续加大。

报告指出，在此背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2022年全国房地产市场将呈现“销售规模高位回落，新开工面积明显下降，投资面临调整压力”的特点。其中，需求端，乐观情形下，预计下半年商品房销售面积同比小幅增长，带动全年销售面积同比降幅在7%左右；中性情形下，下半年商品房销售面积与去年同期基本持平，全年同比降幅或超10%；悲观情形下，下半年全国商品房销售面积同比仍小幅下降，全年商品房销售面积同比降幅或超13%。供应端，土地明显缩量预计将拖累新开工修复节奏，新开工面积难改下降趋势，悲观情形下，全年新开工面积同比降幅或超20%。下半年竣工逐渐修复进一步带动投资好转，但全年投资仍面临调整压力。悲观情形下，若交易市场修复不及预期，企业资金面压力未得到更好改善，企业投资端或仍面临调整压力。