坚持‘房住不炒’基调不变 “因城施策”助力住房需求释放

中国经济导报 中国发展网记者  程晖

今年以来，一系列与房地产相关的政策出台。4月18日，央行明确各地“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”；截至5月19日，全国已有30余个城市调整优化商贷政策，4月29日，中央政治局会议明确提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。

5月23日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，进一步部署稳经济一揽子措施中再提“因城施策支持刚性和改善性住房需求”与“老旧小区改造”。中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静接受本报记者采访时表示：“在当前房地产市场调整压力仍较大的背景下，中央政策定调已多次明确释放积极信号，国常会再提‘因城施策支持刚性和改善性住房需求’，各地因城施策力度进一步加大预期，政策推动有助于购房者预期和置业信心恢复。”

陈文静强调：“值得注意的是，各地优化调整楼市政策仍将坚持‘房住不炒’基调不变。预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，重点城市市场企稳可期，基本面支持强的热点城市有望率先企稳，进而带动重点区域三四线城市完成筑底。”

房地产市场步入深度调整周期

2021年，作为“十四五”开局之年，是资本市场深化改革的关键一年。资本市场以“监管升级、脱虚入实”为主基调，夯实基础性制度，建立和完善多层次资本市场体系，全面深化资本市场改革向纵深推进，为房地产上市公司实现可持续发展提供良好的外部条件。同时，房地产市场在严监管和疫情冲击下步入深度调整周期。

从中国指数研究院监测的上周房地产交易数据显示，上周楼市总体成交下降，一线城市成交量整体环比下降达22.5%。受疫情影响上海楼市整体成交同比降幅显著，约为97.61%；北京次之，为46.34%。二三线城市中六成城市成交环比均上升，福州提升显著，为85.6%。南京次之，为34.1%，苏州紧随其后，为29.4%。大连降幅较大，为28.9%。

另外，监测的7个代表城市整体库存环比下降0.61%。库存环比下降的城市中，北京降幅最大，为2.2%；苏州次之，温州降幅较小。监测城市中，杭州升幅最大，为2.0%。

业内专家认为，当前和今后一个时期，房地产行业机遇与挑战将有新的发展变化，房地产上市公司应坚持稳中求进工作总基调，顺应政策及行业趋势，积极探索新的发展模式，推动公司实现高质量发展。

各地因城施策促刚性和改善性住房需求释放

5月以来，已有十余城调整商贷首付比例，近期石家庄、常州、银川、泰安等地降低二套首付比例至30%。

“部分城市优化认房认贷标准，是对中央会议精神的积极落实，二套首付比例的降低有利于改善性住房需求的释放，同时亦有利于打通改善置换链条，促进市场活跃度提升，当前对修复市场信心或将起到积极作用。”陈文静告诉本报记者。

随着政策的不断释放，各地积极因城施策，促进刚性和改善性住房需求释放，加大金融支持力度等多项措施，促进房地产市场良性循环和健康发展。

5月21日，武汉出台了支持刚性和改善性住房需求、加大金融支持力度等多项措施，如对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的,在限购区域可新购买1套住房;对限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭,在本市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年；以及继续深化“因区施策”试点等。

中指研究院华中分析师李国政告诉本报记者：“武汉楼市新政点面结合，精准施策。满足了亲属投靠、多孩家庭、非本地户籍等自住需求，同时，也有定向放松限购，综合此前房贷利率的下调，形成组合拳效应，有利于促进需求释放，激活市场成交，加快楼市去库存，稳定市场发展和未来预期。”

5月11日，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善长沙长租房政策，规范长租房市场，通过盘活存量方式增加租赁住房供给，解决好新市民、青年人住房问题，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。继5月22日济南市公布取消长清、章丘限购、放宽限售条件和上调公积金贷款额度三项房地产调控政策后，5月23日济南市住房和城乡建设局发布将再增加新举措，一是支持养老及多子女家庭合理住房需求。如有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的，可在限购区域内增购商品住房1套；家庭有2个（含）以上子女的（子女已经取得本市户籍，其中至少1个未成年），可在限购区域内增购商品住房1套。二是优化非本市户籍家庭购房条件等。

随着“租购并举”住房制度的持续建设，我国住房租赁市场的发展必将提速，越来越多的企业也开始关注并布局租赁市场。“十四五”时期，40个重点城市计划筹集650万套保障性租赁住房，业内人士认为，“长沙方案”为地方政府筹集租赁住房和企业参与运营提供了一条新的路径，未来或有更多城市借鉴，相关企业可以积极参与、提前布局。