中指研究院发布2022中国房地产上市公司TOP10研究报告：房地产市场步入深度调整周期

中国经济导报 中国发展网记者  程晖报道

2022年5月20日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2022中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十届产城融合投融资大会”隆重召开。中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了二十年。研究组紧随资本市场发展节奏，深入研究房地产开发上市公司经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，并成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

2021年，作为“十四五”开局之年，是资本市场深化改革的关键一年。资本市场以“监管升级、脱虚入实”为主基调，夯实基础性制度，建立和完善多层次资本市场体系，全面深化资本市场改革向纵深推进，为房地产上市公司实现可持续发展提供良好的外部条件。同时房地产市场在严监管和疫情冲击下步入深度调整周期，行业进入缩表出清阶段。在此背景下，优秀公司精准把握资本市场改革机遇，踏准市场节奏，焦市场主流需求，强调财务安全与经营稳健，注重精细化管理和运营，追求效益的提升和高质量发展，彰显出高投资潜力。当前和今后一个时期，房地产行业机遇与挑战将有新的发展变化，房地产上市公司应坚持稳中求进工作总基调，顺应政策及行业趋势，积极探索新的发展模式，推动公司实现高质量发展。

稳健优先，不同所有制企业总资产表现分化：2021年，房地产上市公司总资产规模增速进一步放缓。其中，沪深上市公司总资产均值为2067.6亿元，增速均值为6.8%，较上年回落6.7个百分点。大陆在港上市房地产公司总资产均值为2470.2亿元，同比增长均值为10.5%，较上年回落11.8个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司总资产增速创近年新低。随着行业分化的进一步加剧，前期保持高速发展的民企在放慢脚步，央企、地方国企则体现出了较强的持续经营能力，在逆周期阶段依然稳步前行。

高地价和限房价双重挤压，盈利规模和能力显著下行：2021年，沪深上市房地产公司营收增速与上年持平，而大陆在港上市房地产公司营收增速略有提升，但净利润增速创新低，增收少增利现象加剧。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为316.6亿元、462.7亿元，同比分别增长15.5%、17.7%，增速较上年增加0、2.0个百分点，净利润均值分别为17.3亿元、43.4亿元，同比分别下降41.6%、18.0%，同比增速较上年减少38.2、19.2个百分点。随着商品房销售增速下行和新冠疫情持续，前期高地价、限房价等多重因素导致房企盈利能力持续下行。

行业均值全部达标，现金流呈净流出：2021年销售额增长促进了剔除预收账款的资产负债率的下调，沪深及在港上市房地产公司的指标均值分别为64.4%、69.5%，较上年分别下降0.2、2.0个百分点，均值全部合规。2021年上市房企一方面缩减债务规模，另一方面加大股东投入，补充公司净资产，有效降低了杠杆水平。沪深及在港上市房地产公司净负债率均值分别为76.5%、64.7%，同比分别下降4.6、0.3个百分点。2021年沪深及在港上市房地产公司的现金短债比均值分别为1.24、1.32，为短期债务提供了有力保障。受销售增速放缓、融资环境持续收紧等因素影响，沪深及大陆在港上市房地产公司现金流呈净流出状态，均值分别为-21.5亿元、-14亿元。

每股收益水平回落，优秀企业保持稳健分红：2021年，受新冠疫情和房地产市场下行影响，房地产上市公司盈利能力显著下降，股东收益水平持续回落。具体来看，沪深上市房地产公司每股收益均值为0.31元，较上年下降45.2%；大陆在港上市房地产公司均值则为0.68元，同比下降26.9%。

市场进入下行周期，行业整体市值持续下降：2021年伴随着国家宏观经济下行压力加大，房地产市场在密集调控新冠疫情影响下逐渐降温，叠加个别企业流动性风险爆发，投资者对房地产板块风险预期增加，房地产上市公司市值呈现下跌态势。沪深上市房地产公司市值均值为169.9亿，同比下降10.8%；大陆在港上市房地产公司市值均值为193.6亿，同比下降32.9%。

优秀企业估值仍有提升空间，关注具有融资优势、经营能力强的企业：2021年，资本市场前高后低，三季度以后，受疫情反复、经济下行压力加大等因素影响，资本市场整体震荡走弱。房地产板块表现整体来看，房地产板块抗跌性不如大盘。但其中具有融资优势的经营稳健的龙头企业、国央企和区域龙头企业、在多个赛道具有较强竞争力的企业值得投资者关注。