“两旧”问题究竟难在哪

湖北某小区老楼加装电梯施工现场。 本报记者张守营/摄

本报记者 | 张守营

“十四五”期间，我国21.9万个2000年底之前建成的老旧小区，将进行基础类、完善类、提升类共三项内容的改造，电梯升级改造属于完善类改造项目之一。全国31个省区市先后推出地方政策指引，推动更新改造工作，并且部分地区明确更新、改造的资金补助标准。其中，深圳给予每台旧梯更新费用50%的资金补助，最高不超过20万元；给予每台旧梯改造费用50%的资金补助，最高不超过10万元。

日立电梯进入中国已经27年，预计到2024年，全国在用日立电梯将超过130万台。日前，本报记者就旧梯改造和旧楼加装问题采访了日立电梯工程总部总经理徐俊杰。

本报记者：电梯的使用周期大概是15~20年，这意味着旧梯改造或者更换迎来了一个高峰期，加上老楼加装电梯，如何整体上看待“两旧”问题？

徐俊杰：2000年以后，所有的商品房都要预留维修基金。物业公司也好，政府也好，怎么去“活用”这些维修基金，拿这些基金给电梯进行升级改造，这个问题现在大家都很关注。

老旧电梯的更新改造和老旧小区加装电梯，这块的产品有点像B2C的业务。对于物业公司来讲，按照《物权法》规定，电梯并不属于物业公司，是属于全体业主共同拥有，物业公司只是来管理。而实际的操作过程往往是，业主委托物业公司来跟我们签合同，如果出现问题，谁来负责？我们又该找谁解决呢？

跟新开发楼盘集中采购和安装的模式相比，“两旧“问题就显得比较复杂一些。比如，在旧楼加装电梯时，需要挖基坑，这就要跟原来老楼基坑匹配，但施工时间是有限的，特别是在拆旧换新的时候，这个问题非常突出。

无论是拆旧换新还是旧楼加装，因为是全体业主共同集资，哪怕使用维修基金，也只能是补充一部分。在整个业务跟进的过程中，首先我们建议先选1~2名业主代表来对接，这很关键。但实际的情况往往是很难选出这个代表。

价格方面，由于“两旧“问题面对的往往是老年人。这个群体对价格非常敏感，他们会货比三家，他们会对自己将要花出去的钱斤斤计较，心有不舍，这就需要我们以极大的耐心跟他们进行合作。

因为大家都看到了这是一个巨大的市场，很多品牌和公司都会来参与，竞争就非常激烈。哪怕你已经拿到了合同，这可能只是竞争的开始，接下来的产品方案、施工方案、是否扰民等一系列问题纷纷而来。

从目前我国电梯市场整体来看，外资仍然占据优势地位。我的建议是，要学会主动求变，练好“内功”，提升管理效能、产品技术及服务效率，延伸外部市场。只有在竞争中凸显自身优势，在差异化中找准定位，才能在不断变化的电梯行业市场中寻找生存的环境。

本报记者：在“两旧“问题上，有哪些需求是比较有特点或者特色的？

徐俊杰：在旧楼加装方面，广州在全国首创出台了一个政策——“成片报装”。也就是说，报批的时候可能先报这一栋楼，结构都一样的话，批了这一栋，然后整个这片就都批了，其他业主也就不用去跑流程了。在广州荔湾区有一个旧楼加装的展厅，一个旧楼加装要盖18个章，如果业主要走18个部门真得很难，他们就把18个部门请在展厅办公，这边有电梯的厂家，你可以选，当时进去的有四五个厂家，街坊就来了，你选哪一家，这边就可以报批手续。就这样，效率很高。

拆旧换新不一样的地方在于，比如说深圳，既有维修基金，也有政府补贴。香港就不一样，它的旧梯更新政府是不会掏钱的，除非是公租房。

本报记者：未来的电梯应该会更加“科技”，更加人性化，更加智慧化。这个在“两旧”问题上是不是也有所体现？

徐俊杰：为了应对客户日益多样化电梯功能需求，尤其是疫情对公共场所卫生要求，日立电梯借助AI、IOT（物联网）技术开发出健康用梯系统的四大解决方案，满足客户升级换新的需求。比如，语音乘梯解决方案：科技感十足，与无接触召梯方案结合使用，效果最好；厅外手势召梯解决方案：适合年轻人群的使用习惯；无接触按钮解决方案：最接近原来电梯使用习惯，避免与按钮直接接触;手机微信乘梯解决方案：适合用户远程帮来访者召梯，是物联网科技带来的生活便利。

技术创新方面其实挺难的。如果只是针对我们自己品牌的电梯相对好一点，如果想要进入到别的品牌进行更新改造就会碰到很多难题。首先是技术门槛和壁垒。不知道人家原来的设计，你就很难去做方案，也就很难满足客户的需求。其次是关于土建的配合。原来人家把电梯放进去了，如果按照我们公司的标准，包括电、容量、底坑深度、井道高度，这都是要考虑的。土建和原来这些机电设备，再到原品牌的这种技术的考虑，如果全拆相对简单一点。还有，在升级改造过程中，如果不是全部停工去改造，人家一边营业或者一边住的时候你边施工，安装过程的管理就要比一般的新梯安装难很多。特别是在拆的过程中，整个施工计划、施工工艺起到了更加关键的作用。

现在业内在研究使用机器人来进行安装，目前在国内最大的项目里已经开始试用。但机器人的作用只是帮忙安装导轨，避免了人在井道里爬来爬去。

在安全方面，我们研发了AI视频分析管理系统，通过摄像设备预判乘客安全风险，如遇乘客滞留、逆行、摔倒，或捕捉到乘客携带婴儿车、行李箱等大件物品，系统将发出预警提示或实施安全制停，防范意外发生。