亚太区老旧资产有逾400亿美元价值待释放

中国经济导报、中国发展网 记者潘晓娟报道

随着一些市场上存量资产逐渐进入老化周期，业主和投资者需要重点关注如何增加收入和节约成本。据仲量联行估算，亚太区位于核心地段的投资级别物业中，有约一半的楼龄已超过20年。也就是说，由于房地产资产的老化或绩效表现欠佳，有约400亿美元的资产价值有待释放。而在中国，以上海中央商务区甲级办公楼市场为例，在其约690万平方米的总存量中，有近1/4的办公楼楼龄已超过15年，资产升级改造潜力巨大。

仲量联行最新发布的《释放房地产的资产价值》报告指出，由于房地产用户的行为模式和需求偏好都发生了变化，如果不及时进行资产提升，一些办公楼、购物中心以及住宅物业或将失去以往的竞争优势。

该报告显示，老化“过时”办公楼的租金较之管理完善的新办公楼要低10%~40%左右。这些资产的能源和维护系统也往往处于低效运转状态，运营成本也随之增加，这些因素都促使投资者和业主积极考虑对老旧资产进行重新设计和实施资产提升策略。

仲量联行亚太区资产提升解决方案部总监安德鲁·麦克弗森（Andrew Macpherson）表示，新冠肺炎疫情改变了市场的格局和用户的期待，许多存量资产的价值较疫情前出现了下滑。为了保持资产的竞争力，吸引租户并满足租户不断变化的需求，业主和投资者愈发认识到资产提升的重要性。资产提升可以是对设计的完善，也可以是大规模的升级改造，甚至是对办公楼整体进行重新定位或用途的改变。

当前，人们对健康与福祉、人性化体验、可持续发展和科技赋能都有了更高的要求，仲量联行认为，以下五个资产类别目前都具有资产提升的巨大潜力：

办公楼——办公空间需要适应安全办公和灵活办公等全新的工作理念，满足租户对健康设施的需求，以及应对收费模式的变化。

零售地产——电子商务领域的蓬勃发展使得传统零售商的店铺面积和空间使用率降低，购物中心必须迅速应对这一变化。租户组合也在发生改变，餐饮服务和体验式零售业态将显得尤为重要。

工业地产——消费者对“即日达”的配送需求、日益提高的机器人使用率和自动化水平和不断提升的可持续发展目标，这些都促使仓储物流行业在不断革新。未来，电动汽车和无人机的普及使用也会对物流领域产生重大影响。

酒店——一些较为老旧的酒店正被改造为长租公寓或服务式公寓，另有一些则在快速应用房地产科技来提升运营效率。

住宅——长租公寓、老年公寓、学生公寓、综合用途开发以及适应其他生活方式的住宅产品将迎来发展机遇。

“紧跟市场趋势，关注创新成果，并善用数据和标杆分析，将有助于投资者制定最佳资产提升策略，从而提升资产的绩效和价值。”安德鲁·麦克弗森分析说，在特定投资期内，投资者和楼宇业主最大的挑战在于确定最理想的升级改造规模和范围并加以实施，如此才能获得最佳的投资回报。