上广深楼市新政接连落地 购房者“上车”更轻松便捷

本报记者 | 季晓莉

5月以来，一线城市房地产市场迎来新一轮宽松政策。5月17日，央行出台“政策组合拳”后，上海率先在5月27日推出首套房首付降至20%等系列政策。仅隔一天，5月28日深圳、广州跟进，下调首套房和二套房的最低首付款比例，取消商业性个人住房贷款利率下限。此轮一线城市房贷新政，普遍采取了降低首付比例、下调贷款利率下限等措施，力度之大前所未有。

首套房首付降至20%、缩短非沪籍居民购房社保年限、非沪籍单身购房区域扩大至外环内、二手住房二孩家庭可多购一套……5月27日晚，上海市发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括优化住房信贷政策、调整优化住房限购政策等9条政策措施，自5月28日起施行。

在限购政策调整方面，非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年（新城以及南北转型等重点区域2年）；取消离异购房合并计算住房套数规定；已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房；优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次政策统筹市场和保障、存量和增量，在提升住房品质、促进职住平衡同时，更好满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。上海中原地产分析师卢文曦认为，外地人若是有3年社保，无论单身还是已经结婚，在市区即黄浦、虹口类似区域就可以买一套二手房，还有支持企业购房用于职工租住不再限定购买住房套数、支持多子女家庭合理住房需求等，都说明上海对于原先比较严格的要求进行合理松绑，避免非常时期过于严格的政策误伤到正常住房需求。

在信贷政策优化方面，《通知》明确，首套商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%）；首套商贷最低首付款比例调整为不低于20%；二套商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，目前为3.9%（自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区目前为3.7%）；二套商贷最低首付款比例调整为不低于35%（自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区不低于30%）；首套个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为160万元等。

卢文曦表示，新举措进一步优化了信贷政策，利率降低可以缓解月供负担。提高贷款额度及降低首付款比例的金融政策组合会让购房者切实降低购买成本。此次调整后，上海作为一线城市的商贷首付执行比例已经与全国水平贴近。

《通知》还提出，支持居住困难家庭改善居住条件。阶段性采取给予过渡租房、装修搬家等适度补贴措施，支持居住困难家庭住房“以旧换新”，促进改善居住条件。自《通知》施行之日起，在一年内出售上海外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。

业内人士认为，困难家庭也有改善的需要和追求，在经济上给予适度补偿，既是鼓励居民对美好生活的向往，也能盘活存量房交易。一系列新举措进一步强化楼市企稳的心理预期，对刚需和改善性买家都释放出友好信号，预计6月上海楼市成交量有望企稳回升。

更有专家认为，上海的此轮政策不仅仅是为提振楼市，也是为长期高质量发展蓄力，发挥城市优势抢“人口”，提振城市活力，激发城市发展动能，缓解人口老龄化、少子化等压力，未来不排除政策进一步放松的可能。

一线城市继续放宽楼市政策有其现实理由。国家统计局数据显示，截至今年4月，北上广深四大一线城市中，仅上海新建商品住宅价格维持在同比和环比正增长，其余三大城市降幅有扩大趋势。四大一线城市二手房房价同比和环比仍处于负增长，且除深圳外降幅仍在加大。

5月28日，深圳发布楼市新政，首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。同时下调的还有商业住房贷款利率，首套住房商业性个人住房贷款利率下限由LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房由LPR+30BP调整为LPR-5BP。

同一天，广州楼市再出新政，首套房、二套房商贷首付最低分别是15%和25%，取消利率下限，非广州户籍买家在部分区域内可凭6个月的纳税或社保证明购房等政策受到市场高度关注。众多楼盘销售人员连夜紧急联系客户，一些买家迅速下定。众多在售项目用“首付15%”的新政来吸引买家，获得不错效果。

华南城市研究会常务副会长姚育宾认为，此次广州因地制宜调整限购政策，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区限购区外地人置业缴纳社保、个税期限，从2年下调到只需6个月，对“新广州人”相当友好。在非限购区，前两套贷款结清情况下，第三套住房仍可贷款，为有多套住房需求的购房者提供了更多入市机会。

严跃进表示，上海、深圳和广州的政策密集出台，表明北上广深这四大一线城市在房地产市场政策上的行动应该是一致的，北京可能会紧随其后，推出相应的宽松措施，特别是在房贷政策上。随着新政实施，首套房首付比例普遍降至15%，将有助于营造更加宽松的房贷政策环境。一线城市密集的动作，意味着其他没有降低首付比例和房贷利率的城市，需要加快制定和出台相关政策。