17条举措支持住房租赁市场更好发展

位于湖北省武汉市江夏区的保障性租赁住房——联投星域公寓的议事厅内，在共青团江夏区委工作人员以及公寓社群运营人员的组织下，十多名年轻租客围坐一起商议如何利用公寓大门前的空地。新华社

柴洁  中国发展改革报社记者 | 潘晓娟

1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局共同发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措，支持住房租赁市场发展。

这是继2023年2月24日金融管理部门出台《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》后，历时10个月，《意见》终于正式定稿。中国人民银行相关人士介绍，在意见征求期间，共收到有效意见60条，大多数意见已被吸收采纳。此次两部门正式发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见，自2024年2月5日起施行。

有效增加保障性和商业性租赁住房供应

《意见》强调，金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

“金融部门加大住房租赁市场支持，将有助于改善租赁住房供给，满足多元化住房需求。《意见》的出台是推动住房租赁市场发展，构建我国房地产市场长效机制的一个重要举措。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华说。

《意见》提出，在加强住房租赁信贷产品和服务模式创新方面，要加大住房租赁开发建设信贷支持力度、满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求、支持发放住房租赁经营性贷款、完善住房租赁相关企业综合金融服务等举措。

对于住房租赁开发建设信贷支持力度，《意见》明确，支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年，租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求。

同时，对于住房租赁经营性贷款，《意见》明确，住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

对此，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，《意见》创新了住房租赁信贷品种，包括最长3年的各类主体新建、改建长期租赁住房开发建设贷款，最长30年的租赁住房团体购房贷款。

拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道

在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面，《意见》提出增强金融机构住房租赁贷款投放能力、拓宽住房租赁企业债券融资渠道、支持发行住房租赁担保债券、稳步发展房地产投资信托基金、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域等举措。

《意见》明确，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放。支持住房租赁企业发行债券，专项用于租赁住房建设、购买和运营。鼓励优化债券发行流程，提高住房租赁债券发行效率，为住房租赁企业提供融资便利。

引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。《意见》指出，支持金融机构、资产管理机构规范投资住房租赁相关金融产品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金长期持有运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险。

对此，光大证券首席金融业分析师王一峰认为，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，打通了保险资金、债券发行、房地产投资信托基金等多元资金供给通路。综合金融支持政策将有助于充盈住房保障资金供给体系，助力实现“居者有其屋”。

值得关注的是，在稳步发展房地产投资信托基金（REITs）的具体安排上，《意见》指出，优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。

“政策划定了雄安新区、海南、深圳及人口净流入的大城市为REITs试点区域，明确为利用集体建设用地的长期租赁住房企业提供资金支持，这对于利用集体建设用地建设的租赁住房项目来说是重大政策利好，特别是对于拥有众多城中村等集体建设用地的深圳等地，将进一步加快住房租赁市场发展步伐。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。

加强和完善住房租赁金融管理

为严格住房租赁金融业务边界，《意见》强调，住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资。住房租赁金融产品及服务应与其他住房金融产品及服务明确区别，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。

同时，加强住房租赁信贷资金管理。商业银行应建立完善的贷款审批机制和风险管理机制，严格住房租赁贷前审查和贷后管理，加强对借款人、项目属性、贷款用途真实性、还款资金来源的跟踪调查，确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设、购买和运营，切实防范资金挪用、套现等风险。

“‘租购并举’是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。《意见》进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进住房租赁市场规范健康发展。”中指研究院研究副总监徐跃进表示。

招联首席研究员董希淼表示，《意见》以商业可持续为基本前提，建立健全住房租赁金融支持体系，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务，堪称“住房租赁金融17条”，将加快形成房地产行业新的发展模式。为更好落实“租购并举”要求，下一步应采取更多的激励措施，推动金融机构进一步创新产品和服务，更好地满足住房租赁市场各类主体的需求。