基础设施REITs：充分发挥投资价值，助力经济高质量发展

柴洁  本报记者 | 潘晓娟

“坚信中国REITs一定会有一个光明的未来，一定会为中国高质量发展贡献应有的作用。”国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰在日前举办的“民生、消费、产业REITs发展峰会”开幕式上致辞表示，事物的发展是螺旋式上升或波动式前进的过程，纵观世界各国REITs市场，无一不是在波动中向前发展。

充分认识REITs的投资价值

REITs是一种在公开资本市场发行和流通的金融产品，能否认知和判断其投资价值，对于中国REITs市场平稳健康发展至关重要。

韩志峰介绍，自2021年6月21日首批9只基础设施REITs产品上市以来，已有28只产品成功发行，4只产品完成扩募，REITs市场具备了一定的数量和规模，资产类型逐步丰富。他认为，提出基础设施REITs发展主要基于三点思考。

从收益性来看，一是项目运营相对稳定。REITs是成熟稳定的底层资产的上市，其运营稳定性如何，直接影响其投资价值。从2022年运营指标完成情况（2022年实际完成指标/招募说明书预测指标）来看，12只产权类REITs中，7只营业收入完成率超过100%，3只营业收入完成率超过90%，其余两只分别是81%和76%。

二是分红情况良好。鼓励或强制分红是REITs的一大特色。根据REITs指引，REITs应当将90%以上年度可分配金额以现金形式分配给投资者。能不能分红、分多少红，是判断REITs投资价值的重要指标。截至2023年6月底，已有22只基础设施REITs发放分红，这22只REITs的发行规模是757.5亿元，由于上市时间等原因，其中有10只REITs只分了一次红，在这种情况下，两年内上述产品已向投资者累计分红58.56亿元。在分红方面，中国REITs交出了一份出色的答卷。

三是投资回报率相对较高。以高速公路为例，在当前市场估值水平下，高速公路REITs的全周期内部收益率（IRR）水平整体在6.6%~12.5%之间，明显高于监管规则中关于收益权类项目基金存续期IRR原则上不低于5%的要求，同时也高于高速公路新建项目企业内部决策时所要求的5%~6%的门槛要求。

从风险性来看，一是合规性较好。同样的资产，其合规性瑕疵越少，风险就越小。基础设施REITs试点两年来，已上市产品未发现有明显的手续不合规现象，为降低项目风险奠定了基础。

二是信息披露充分全面。为保护投资者的合法权益，有关REITs规则明确规定，在REITs产品存续期间，以季度、半年度和年度报告形式定期披露财务报告、运营情况、业绩表现等内容。信息披露可以让市场投资者更加全面、及时地了解资产运营情况，降低投资风险。

三是治理结构科学合理。发行基础设施REITs后，形成原始权益人、基金管理人、运营管理人等共同参与的项目运营管理机制，相比以前完全由原始权益人自己运营，治理结构更加科学合理，可以更好防控运营风险。

四是发行主体信用良好。已发行REITs的主体大多为行业龙头企业，主体信用良好。除一家评级为AA、一家没有评级外，其他所有REITs的发起人或原始权益人的主体信用评级均为AAA。

从流动性来看，同样的资产，流动性越好，投资人越方便退出，投资风险就越低，投资价值相应越高。截至6月30日收盘，整个REITs市场日均换手率（剔除首日）约1.31%，与沪深300（1.3%）换手率接近，高于新加坡（0.2%~0.3%）和美国（1%以下）REITs市场。

推动REITs市场更好发展

对于下一步如何推动REITs市场更好发展，韩志峰提出三点建议。

一是逐步实现REITs规则的标准化、制度化。规则的标准化，是把REITs的推荐、审核的内容、标准、要求等，尽可能详细地统一明确下来，便于各方执行。规则的制度化，是与规划、土地、环保、城乡建设等部门加强沟通，就REITs发行过程中经常遇到的一些投资管理合规性问题如何处理，用制度化的方式明确下来。这都有利于提高REITs的申报和发行效率。

二是促进REITs市场不断扩容。从发行数量、发行规模、资产类型、发行主体、覆盖地域等各方面，都不断取得新突破。目前正积极推动消费基础设施、旅游、供热、水电、大数据中心等资产发行REITs，有望在年内实现重大进展。

三是积极吸引各类资金参与基础设施REITs投资。对于机构投资者，要尽快设立专业的研究和投资团队；基于REITs是具有长期投资价值、股债结合的权益性产品这一特点，制定合理的投资策略；改进和完善内部考核机制，形成正向激励；优化内部决策流程，提高投资决策效率。对于原始权益人和基金管理人，根本是要加强管理、做好运营、提升回报；同时还要在出现特殊情况时积极应对、妥善处理，与投资人加强沟通交流，减少因信息不对称而引发的误判、误伤。对监管机构，要保持合理的发行节奏，压实资产估值，引入更多资金，要求加强信息披露，适时改进相关规则，如合理确定保险资金投资REITs的风险因子计提标准。

全面调动民间投资积极性

基础设施REITs试点启动以来，国家发展改革委对各种所有制企业发行REITs一视同仁，始终支持民间投资项目发行基础设施REITs。目前已有两个民企项目成功发行，形成了良好示范效应。此外，还有10余个民企项目正在积极推进。

“鼓励民间投资项目发行基础设施REITs，有利于民营企业降低负债水平、提高资金使用效率、优化项目运营管理，是提振民营企业投资信心的重要举措。”韩志峰介绍，除鼓励发行基础设施REITs外，为充分调动民间投资积极性，还将采取一系列可操作、能落地、见实效的具体工作措施。

一是鼓励民间资本积极参与基础设施项目投资。将全面梳理吸引民间投资项目清单，通过多种方式向民间资本推介，吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设。

二是优化民间投资项目的融资支持。将向有关金融机构推荐重点民间投资项目，共享民间投资项目前期手续办理情况，引导加大民间投资项目的融资支持力度。

三是加大对民间投资项目的用地用海、环评节能等方面保障力度，加快有关手续办理，提高前期工作效率，推动民间投资项目顺利实施。

四是主动倾听民企呼声，帮助解决困难问题。将通过线上线下多种方式，收集影响民间投资发展的各类重点问题线索，推动有关地方和部门加快解决，营造良好的民间投资环境。

五是大力宣传推广各地促进民间投资的经验做法，推动各地互相学习借鉴，不断提振民间投资信心，为民间投资健康发展创造良好氛围。