上海市政协委员陈永亮：深化细化“两旧一村”项目建设制度

中国经济导报、中国发展网讯 记者缪晓琴上海报道 去年7月，随着黄浦区建国东路68街坊及67街坊东块旧改征收生效，上海持续30年的成片二级旧里以下房屋改造宣告全面完成，城市更新迈入了以“两旧一村”为主要任务的全新阶段。未来，如何更好满足居民多元化的需求，让建设工作制度更完善、行动计划更明晰、资金配置更平衡？

经过对相关政策的深入解读和初步实践，上海市政协委员、上海金外滩（集团）有限公司董事长陈永亮从四个方面提出了进一步完善城市更新工作制度的建议。

怎样切实做到“实施一批、储备一批、谋划一批”，早日实现旧住房更新改造“全覆盖”？陈永亮建议尽快摸清项目底数实情，出台多轮行动计划。由市规划和自然资源局牵头，会同多个部门，明确近年上海城市更新和“两旧一村”工作的总体目标、主要任务、重点范围，形成完善的更新行动计划或专项规划。在此基础上，以区为单位尽速、全面地摸清各类资源、项目底数，统筹制定和实施若干轮零星旧改、旧住房成套改造和“城中村”行动计划。

怎样进一步加大政策赋能力度？陈永亮提出，应立足全过程、全覆盖，构建符合城市更新及“两旧一村”工作实际需求，健全“1+3+N”政策体系：“1” 即《上海市城市更新条例》这一核心文件；“3”为零星旧改、旧住房成套改造和“城中村”改造三类项目的《更新实施办法》；“N”为具有操作性的系列文件，例如《上海旧住房拆除重建设计导则》等，须涵盖规划、消防、交通、历史建筑保留保护等专业，最终形成规划、设计、建设、运维全生命周期的政策体系。

“两旧一村”项目要实现资金平衡，加强规划政策牵引是最为有效的举措，针对特殊情况、特殊困难，必须提供特殊机制、特殊政策。陈永亮建议，除了允许两旧项目“贴扩建”“加层扩建”“拆除重建”外，还应通过实施开发权转移、供地手续分层办理、放宽容积率限制及容积率奖励条件等多种举措，鼓励土地复合化利用、集约化利用，增加可售、可经营面积，实现项目资金自平衡或跨项目平衡。例如在零星旧改和拆落地改造项目中，可以参照日本代官山“自下而上”城市更新经验，遵循“自愿参与、等价交换”的原则，由规划部门提供政策支持，由居民提供房屋，由开发商提供资金和技术支持，允许改变部分土地或房屋使用性质，将更新后的建筑面积分为“保留部分”和“回报部分”，“保留部分”用于居民回搬，“回报部分”作为开发商投入回报，可供出售或经营。

共担成本与共享利益相辅相成，需要建立一套平衡“两旧”资金的可行机制。陈永亮提出探索“1+1+1”模式，例如在旧住房成套改造过程中，可以根据“民主协商、超值付费”的原则，针对住房增加面积部分试行“政府（企业）送一部分，居民成本价买一部分，市场价买一部分”的成本共担模式，形成政府、产权单位、居民多主体筹集资金机制；对于房屋内部更新改造，在标准化方案以外，还可推出供居民自由选择的“自费可选包”，例如适老化改造、高标准厨卫配置等，避免居民二次装修，满足居民差异化、多元化的需求。