居住消费升级推动“老破小”房产向使用性增值转变

任荣荣

近期，《北京商报》的一篇报道《北京老破小成交量首次跌破50%》引起市场较多关注。“老破小”房产通常是位于城区较好地段，但建成年代较早、小区环境较差、住房面积较小的一类房产的代名词，曾经因为学区较好、总价相对较低而受到投资客追捧。根据机构数据统计，2017~2019年，北京“老破小”住宅（2000年以前建成）成交套数在全部二手住宅成交套数中占比为54.4%，但新冠肺炎疫情以来这一数字明显下降，今年上半年首次跌至48.8%。这一背后，既有政策环境变化的推动，更有居住消费升级的客观要求。如何更好发挥“老破小”房产的价值，推动其由过去的以“购买性增值”为主向“使用性增值”为主转变，是盘活存量房屋资源、解决好大城市住房问题的一个重要内容。

政策环境变化推动“老破小”房产向提升使用价值回归。理论上，经典的四象限模型显示，房地产市场具有使用市场和资产市场的双重属性，在均衡状态下，使用市场决定了租金，租金通过资产市场转换成为房产价格，表现为合理的房产租售比水平。由于我国目前公共服务资源的空间分布仍存在较大的不均衡，优质公共服务资源尤其是教育和医疗资源集中在大城市和城市核心区域，使得对稀缺公共服务资源升值预期的投资显化在住房投资中，推升了住房的资本属性，导致租售比严重失衡，这在具有市区区位优势的“老破小”房产中表现得更为明显。党的十九大报告明确了我国新时代深化住房制度改革的方向，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”随着“房住不炒”逐步形成社会共识，以及租购并举住房制度的建立和基本公共服务均等化的加快推进，由体制机制性因素导致的房产资本属性将逐步弱化，“老破小”房产将向提升使用价值回归。

居住消费升级对“老破小”向使用性增值转变提出客观要求。近年来，随着我国住房市场中需求群体结构及住房消费理念的变化，新市民、青年人尤其是大城市的青年人相比其父母一代，对租房的态度已经变得更为包容和开放，对居住品质的要求明显提升。自如研究院的数据显示，目前大城市中已有75%的租客租房超过3年，有18%的租客愿意租房10年以上。租住群体中有65%的租客选择机构化长租房，其中有83%的租客接受租房结婚，另有超九成租客将独立卫浴、智能家居、房屋设计感作为租房时的重要考量，反映出租住意愿的提升或对租住品质的要求。对于租房需求而言，交通的便捷性是首要影响因素，这也是之前部分城市公租房因位置偏远而空置的重要原因。而“老破小”房产的区位和面积特点，使其具备满足住房租赁需求的先天优势。以北京为例，根据贝壳楼盘字典数据，楼龄在20年以上的老旧小区有5100个左右，涉及243万套住房，有82%分布在寸土寸金的城六区；西城区域内老旧房源占比高达58%，海淀、东城及石景山区域内老旧房源占比在47%左右。对“老破小”房产进行物理性能和功能结构等方面的改造，将成为解决当前住房租赁市场供需结构性矛盾、有效满足居住消费升级的重要渠道。

根据国家统计局第七次人口普查数据，2020年我国城市住房存量中，2000年之前建成的“老破小”住房占31.9%，在北京和上海该占比更是分别高达40.9%和49.6%。有效盘活“老破小”房产，提升住房流通率和使用效率，既有利于推动房产使用性增值，也有利于更好满足新市民、青年人的住房需求。一方面，要进一步规范住房租赁市场发展，完善法律法规体系保障住房租赁各方的合法权益，加快落实“租购同权”，完善长租房政策，突出长租房、保障性租赁住房在住房供应体系中的地位，推动住房向居住属性回归。另一方面，要加快培育和发展专业化、规模化住房租赁企业，鼓励长租机构对“老破小”房产进行标准化装修改造并进行出租运营，同时提供保洁、维修等租后服务，有效盘活整合存量房屋资源，增加高质量租赁住房有效供给，更好对接租房群体的居住消费升级需求，保障房产使用性增值。

此外，以专业化机构运营的长租房更便于政府管理和监督，其规范经营也会给个体出租人以示范作用，带动整体住房租赁市场的规范化发展，推动形成多样化的住房供给体系和租购并举的住房消费新格局。

（作者系中国宏观经济研究院投资研究所研究员）