海南建“土地超市+闲储置换”制度

中国经济导报、中国发展网讯：（罗津 记者王心武）6月6日，海南省召开“土地超市+闲储置换”制度创新新闻发布会。记者从会上了解到，海南省出台了关于建立“土地超市”制度的实施意见，旨在进一步优化营商环境，破解项目等土地问题，提高土地资源要素保障水平，促进项目签约即拿地、拿地即开工，推动海南自由贸易港高质量发展。

“近年来，随着海南自由贸易港建设的不断推进，资源供给与需求矛盾凸显，有的项目落地难、落地慢，成为影响营商环境的一个重要因素。为了难题，海南建立了‘土地超市+闲储置换’制度。”海南省自然资源和规划厅党组成员、省总体规划副总督察王雪皓介绍，该厅制定了《关于建立“土地超市”制度揭榜挂帅项目的工作方案》《海南省“万亩千亿”闲储置换行动方案》，“土地超市”平台也已正式上线运行。目前，通过“土地超市”平台，已经完成土地出让、补充耕地指标交易、闲储置换三个首单。其中，已出让博鳌乐城国际医疗旅游先行区9.25亩医疗卫生用地，陵水黎族自治县政府与文昌市政府完成378.3亩补充耕地指标交易，三亚市完成一宗闲储置换。

“土地超市”制度

据了解，“土地超市”制度是指通过建立“土地超市”信息平台，实现归集产权明晰的存量建设用地、发布公开透明的土地信息、配对有效精准的项目要素、提供方便快捷的用地选择、实施规范高效的服务监管为一体的土地全生命周期监管制度体系。

一是统筹提供充足的产业用地，解决“有项目无土地”的问题。统筹将政府已完成收储的土地，符合规划和“净地”要求的批而未供土地，依法有偿收回、无偿收回且具备新供应条件的土地，符合入市条件的农村集体和农垦经营性建设用地等，纳入“土地超市”。目前，已经全面清理批而未供土地和政府储备等土地，建立台账、上图建库，导入“土地超市”。

二是建立公开透明的信息平台，解决“有土地不知晓”的问题。依托国土空间智慧化治理平台，构建土地信息归集、查询发布、智能选址、政策指引和招商地图等功能于一体的土地信息平台，作为“招商地图”，实现了地图看地、实景三维看地，后续将增加视频看地，助力投资企业足不出户就能在线看地选地，更加直观更加全面地了解地块分布、地块规划指标、地块实景、地块配套、区位优势等一手信息，大大提高了土地信息的透明度。“土地超市”分为政务版、公众版，政务版面向政府部门管理人员；公众版面向广大社会公众和市场主体，大家可从海易办的“土地超市”图标进入使用。

三是实施土地全生命周期监管，解决“土地供后监管”的问题。“土地超市”政务版设置驾驶舱，可以对土地供应后履约情况实施常态化监管，定期推送土地利用动态信息，及早督促土地使用权人开工、竣工，实现土地开发利用“云监工”。海南各市县政府、产业园区管理机构对已出让产业用地的对赌协议实施情况进行监管和评价。通过建立土地利用后台“驾驶舱”，实现土地开发利用全生命周期监管，有效破解土地闲置等问题。

“土地超市”制度的建立，既有助于海南各市县“摸清家底”，招商时“心中有数”，也有助于企业“云上读地、云上选地”，改变了传统的招商模式，实现了从过去的“不找市场找市长”，向现在“不找市长找市场”的转变。

“闲储置换”制度

“闲储置换”制度是指因政府原因闲置的土地（指已缴清土地价款、落实项目资金，但因国土空间规划依法修改造成闲置的土地）与“土地超市”中的政府储备土地竞价置换工作，竞得土地的单位签订“闲储置换”用地协议，推动实现闲储置换的项目“签约即拿地、拿地即开工”，助推万亩存量土地盘活及千亿产值投资落地。

一是建立置换+竞价模式，实现置换公平透明。土地置换是因政府原因造成闲置土地处置的一种重要处置方式。过去政府原因闲置土地处置中的土地置换方式采取“一对一”的协议方式，公平性和透明度不够。闲储置换制度采取置换+竞价方式实施，符合条件的政府原因闲置土地使用权人均可自愿参与竞拍，原则上价高者得，既保证了政府和市场主体之间的公平性，又避免了协议置换土地的廉政风险。

二是建立置换+对赌模式，促进“拿地即开工”。对实施“闲储置换”的项目，将由竞得土地的单位与政府签订土地置换协议，并签订限期开发的对赌协议，明确置换双方权利义务、违约责任、争议解决办法等。政府部门通过预审查、告知承诺、并联审批等措施，高效核发建设工程规划许可证、工程设计方案批复文件、建筑施工许可证等，帮助企业“拿地即开工”，而企业则要保证拿地后按时限“开工”、动工。置换+对赌模式，可以倒逼政府部门高效审批、企业高效用地，促进土地早动工、早开发、早见效。

三是建立置换+跨用途模式，助推产业结构优化。针对实践中相同用途土地置换难的问题，按照今年1月1日开始施行的《海南自由贸易港闲置土地处置若干规定》第六条等价置换的规定，“闲储置换”制度遵循等价置换的原则，允许不同的用途实施置换。不过要强调的是，涉及商品住宅用地的，必须符合国家和海南房地产管理有关政策规定。跨用途置换模式既可以解决同用途无地可换的难题，也有助于促进产业结构转型，推动产业集聚发展。