刘元春：中国难以承受房地产市场硬着陆，唯一出路是软着陆

——人大国发院发布2010-2020年中国135个大中城市住房可支付指数

中国发展网讯   记者杨虹报道  中国城市住房可支付指数发布暨中国住房政策研讨会于12月28日召开。会议由中国人民大学国发院城市更新研究中心主任，原住建部政策研究中心主任秦虹教授和中国人民大学商学院副教授、国发院城市与房地产研究中心副主任赵大旋联合主持，中国人民大学副校长刘元春致辞，并发表主旨演讲，中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布中国135个大中城市住房可支付指数（2010-2020），与会专家充分肯定中国城市住房可支付指数发布的理论价值、政策价值和现实意义，并对未来中国城市住房可支付指数的完善提出建设性的意见和建议。刘元春指出，中国住房和房地产市场进入了新阶段，城镇化、老龄化、人均住房面积、土地财政、房产税立法和试点都进入新的阶段，房地产业按照过去模式发展，必定会导致中国产业空心化和金融泡沫化，不仅对国民经济带来冲击，而且对房地产业本身带来巨大风险，但房地产业作为中国经济支柱行业的地位依然没有发生变化，中国难以承受房地产市场硬着陆，唯一出路是软着陆。

中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞教授、厦门大学王亚南经济研究院和经济学院傅十和教授、中央财经大学管理科学与工程学院易成栋教授进行了点评，中国房地产业协会会长、原住建部总经济师冯俊会长，浙江工业大学副校长虞晓芬教授，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松研究员，北京大学政府管理学院副院长陆军教授，贝壳研究院首席市场分析师许小乐围绕住房可支付指数展开住房政策讨论。

该研究是自2018年连续第4次发布中国城市住房可支付指数，通过科学构建住房可支付指数体系测度了2010-2020年中国135个大中城市的房租和房价可支付能力。该研究为落实十九届六中全会和中央经济工作会议精神，坚持“房住不炒”定位，加强预期引导，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，防范和化解住房泡沫和金融风险，落实城市主体责任，提供参考依据。

本次中国城市住房可支付指数发布有4个特点。第一，该研究基于家庭金融理论、消费理论和马斯洛需求层次理论构建住房可支付指标模型，克服了传统30%的住房可支付指标缺乏理论基础，在时空上静止固定不变的弊端；第二，住房可支付问题本质为住房消费问题，该研究根据产权选择理论（tenurechoice theory）将房租可支付指数和房价可支付指数关联起来，统一在住房消费框架下，并据此构建房租可支付指数和房价可支付指数联合分布。第三，该研究住房可支付标准与传统标准进行了比较，发现传统30%的房租可支付指标和3-6倍房价可支付指标高估住房可支付困难程度；第四，该研究将住房可支付性分为负担不起、严重支付困难、中度支付困难、轻度支付困难和无支付困难五类，与传统指标将住房可支付性分为负担不起、支付困难和无支付困难三类相比，能较好精准测度住房可支付性，实现精准施策、因城施策。

总体上，研究认为2010-2020年中国135个城市中等收入者房租可支付性总体呈上升趋势，房租支付能力上升，不存在房租负担不起和严重支付困难。2020年，35个大中城市有31个城市无房租支付困难，石家庄、南宁、海口、贵阳4个城市存在轻度房租支付困难。北京、上海、广州和深圳4一线城市房租可支付性最弱，其次是31个省会和副省级二线城市，最后是100个三线城市房租可支付性最强。2010-2014年东部城市三亚出现房租负担不起，中部和西部城市不存在房租负担不起城市，28个西部城市房租可支付性最强，49个中部城市次之，58个东部城市最弱。

研究建议对三亚中等收入者存在中度房租支付困难以及石家庄、南宁、海口和贵阳存在轻度房租支付困难的城市，为保障“住有所居”，地方政府应大力规范和发展租赁市场，提供更多房源，保障租客权益，必要时可控制租金。同时，继续推进保障房、公租房和廉租房建设以及棚户区改造。