专家：全面构建中国住房体系，稳房地产投资与消费

中国经济导报 中国发展网 记者张洽棠

 近日，由中国人民大学国家发展与战略研究院、中国人民大学经济学院和中诚信国际信用评级有限责任公司联合主办的中国宏观经济论坛（CMF）宏观经济热点问题研讨会（第38期）在线举办，中国人民大学副校长刘元春与会表示，房地产税的从立法角度和试点的铺开，标志着一个新时代的到来，标志着整个房地产长效机制建设开始全面破题。

刘元春认为，从2015年开始，已经提出了房地产长效机制的建设，特别在去库存中间，国家已经充分认识到房地产的传统战略在新常态的状态下，应该做出系统性的调整。这种调整很重要的一点是中国的发展方式，面临着全面转型的挑战，必须从过去要素密集型的发展模式、从出口投资的发展模式、从快速工业化、快速城市化的发展阶段向高质量发展进行转型。在转型过程中，以现代产业体系作为发展的基石，各种资源配置要回归于实体经济，金融要服务于实体经济。国家提出，房地产长效机制的建设，但这种长效机制建设需要一个痛苦而漫长的转型，从2015年到2020年的过程中，是新常态发展方式转型，向高质量发展进行转型的铺垫期。这种转型中，出现房地产与土地财政转型的几大标志性事件：

一是城市土地制度的改革，农村集体建设用地在符合规划的前提下，可以直接入市用于廉租房和公租房建设，省掉地方政府进行收储的环节。二是在新型城镇化战略中，对于城市新增住房不仅仅要用市场轨来进行配置，同时还要全面启动政府轨，使政府轨的供给水平能够达到20%左右。三是对于不动产税收的征管，使未来的这种税收体系和地方政府发展模式、激励体系能够做出很好调整。

刘元春认为，上述几大调整对中国宏观经济运行体系带来巨大的冲击，这种冲击会体现在以下几个方面：

第一，房地产将进入到存量调整时期，这一时期将会使整个市场供给波动很大，存量调整和增量扩张之间的这种匹配，在未来会实时发生一些冲突，从而使市场预计出现很多紊乱的现象。

第二，整个地方政府收入体系会发生变化，同时激励体系也会发生变化，地方政府因地兴企、因地兴市的模式要逐步调整，地方政府的政绩考核，特别是高质量发展的考核体系要有着根本的转型，从而使得传统分权模式下地方经济增长的发动机会发生一些变异。

第三，土地增值空间会发生区域性变化和结构性变异，从而失去传统的过去持续四十年的金融深化支点的效应，从而导致货币政策的传导机制、金融资源的配置模式、金融深化的配置模式会产生一系列的变化。比如，目前房地产一系列新政出台，直接导致传统信贷载体发生变异，很多银行感受到难以通过非地产的方式来扩张信贷，从而使今年稳健的货币政策不稳健，这和体系调整有关。

第四，房地产本身的金融功能的约束，直接会带来的是投资模式和消费模式的变化，这些变化对短期宏观经济分析会带来很大的冲击。比如，对于房地产开发投资企业，他们如何在这种转型中进行经营模式的转型，这是一个很重要的挑战；对于地方政府，如何适应土地转型所带来的挑战。

刘元春建议，要保持战略定力，要认识到在房地产去金融化的过程中，必然伴随着去杠杆、去支点的短期作用，短期对冲举措必须要加大，市场轨将在调整中间发生趋势性的变化，政府轨就必须加大力度。要把新型城镇化，特别是为农民工和低收入阶层提供廉价住房，将中国住房体系全面构建起来，稳定整个房地产投资、房地产消费，从而达到短期稳定的作用，并且为中期转型做好短期的政策支撑。