CMF：房地产中长期将维持在平稳增长区间

中国发展网讯  11月10日，由中国人民大学国家发展与战略研究院、中国人民大学经济学院和中诚信国际信用评级有限责任公司联合主办的中国宏观经济论坛（CMF）发布中国宏观经济专题报告（第37期），报告聚焦"房地产市场的运行态势与经济金融影响"，在嘉宾讨论环节，植信投资首席经济学家连平表示，在房地产市场情绪低迷和前期政策偏紧的影响下，预计明年全国房地产活动将整体继续走冷；但从中长期看，由于城镇化趋势不变，未来5～10年，中国对房地产的需求还将维持在一个平稳、乃至较快的增长区间。

连平认为，目前短期看房地产市场是全面走冷，投资增速下降，供地减少，价格放缓。中期看，房地产市场的销售在2022年有可能进入阶段性的负增长。剔除掉疫情冲击带来的特殊影响，对比2017年、2018年、2019年三年平均水平来看，预计2022年商品房销售和土地购置可能会出现负增长，房地产开发投资增速也会比2021年进一步有所下降。长期看，整个房地产市场分化局面在未来十年将继续，可能比现在还要更加明显。我国的城镇化将持续发展，流动人口将进一步增加城市地区的住房需求。因此，房地产市场目前出现的调整是一个短中期调整，针对房企的金融政策以及针对金融机构的金融政策有所收紧，未来可以进一步通过各种政策调整来减少对房地产市场的依赖。相关政策要更多从稳房价、稳地价向稳预期进行调整。治理高杠杆的问题应该有一个过程和阶段逐步加以推进，治理过急同样也会导致市场发生巨大的变化，带来现实的风险。建议给予稳定合理的金融支持，落实好“因城施策”差别化的相关住房信贷政策，保持开发贷和按揭贷款平稳运行，尽量避免出现恐慌性的盲目的抽贷断贷行为，同时还要合理安排各种市场的融资来增强金融对于这个行业健康平稳运行的合理支持。要使得金融环境能够保持一个相对合理的状态，同时引导市场预期能够相对平稳。

中国人民大学经济研究所联席所长、教授、中国宏观经济论坛（CMF）联席主席、中诚信集团董事长毛振华认为，房地产总体供需拐点已经到来。这个拐点意味着告别了过去的房地产高速成长的阶段，进入到单边下行，震荡下行的历史新阶段。同时，房地产政策调整力度很大且未来不会有根本性放缓。不仅有“四条红线”、价格管控、房地产税，也包括以恒大事件为代表的房地产体系出现一系列问题的背景下监管机构出台的政策。过去房地产对中国经济的发展、对中国人民生活水平的提高、对于中国宏观经济的支撑起到了极其重要的作用。但是，我们要告别对房地产的路径依赖，脱虚向实。但这是一件中长期的事情，目前在四个方面仍然有较大的信用压力。一是金融机构对房地产行业没有信心，不管是开发贷还是按揭贷都不太愿意放贷，即便有一定的窗口指导。窗口指导往往在市场预期基本一致的时候会有比较好的效用，但在市场预期与窗口指导的方向发生明确对立的情况下，窗口指导的力度是不够的。二是房地产行业的上下游供应企业失去了对房地产企业的信心，尤其是对民营房地产企业不敢再进行垫资。三是地方政府对房地产业信心不足，对房地产企业也是信用收紧的。在过去房地产信用比较好的时期，这个链条上形成了一部分资金可用，现在政府加紧管控，导致这部分资金不再可用，加大了资金缺口。四是在大家对房价看跌的背景下，消费者对于房地产公司的信用、房价走势、房地产的投资属性信心不足。房地产行业的体量很大，所以不能轻言它对中国经济的冲击和负面影响力。房地产单边下行对于金融体系和市场预期的影响都不能低估。这是一个高度的民生产品，房地产的问题既是经济问题，也是政治问题，因此要持有更谨慎的态度，不能盲目乐观，特别要精准有力地出台政策。

中国人民大学副校长刘元春认为，中国房地产新时代已经到来。这个新时代超越了短期行政管控所带来的短期波动，也超越了一般意义上人口变化或者说库存周期变化所带来的周期波动。中国未来整个房地产的基础运行机制将发生革命性的变化，会从过去的内生体系转向中长期改革和短期稳定相并行的一种模式。随着未来房地产大改革的序幕全面拉开，目前这一轮房地产的变化实际上是一种趋势性变化。而目前市场支撑的这种力量不足以稳定当前整个宏观，因此需要在政府轨进行发力。政府轨的力量要纠正房地产市场自身在定价、在资源配置和自身企业发展上的一些不足，要行使看得见手的功能。此外，最近美联储所出具的关于中国金融风险的警示，以及罗格夫最近研究中国房地产市场的报告认为恒大事件会引发中国整体宏观以及世界金融的变化，这种观点过度夸大了中国当前的状况。一方面，目前房地产占GDP的比重和对GDP的影响还没有达到欧美最高的水平；另一方面，中国围绕着房地产市场所做的杠杆虽然很高，但相应的房地产金融衍生品很少，更为重要的支撑是大量的自住需求。因此，我国学者在关注国外的观点的同时也要旗帜鲜明地对这些观点进行针对性的研究并发表看法。