专家：进一步减少阻碍劳动力自由流动的不合理的壁垒

中国经济导报  中国发展网  记者张洽棠

近日，由中国人民大学国家发展与战略研究院、中国人民大学经济学院和中诚信国际信用评级有限责任公司联合主办的中国宏观经济论坛（CMF）发布中国宏观经济专题报告（第37期），报告聚焦"房地产市场的运行态势与经济金融影响"，在嘉宾讨论环节，植信投资首席经济学家连平对于未来房地产市场调控相关政策，提出了增加对保障性租赁住房的金融支持，缓解新市民青年人等群体的住房困难；提供合理稳定的金融支持；建立人口流动、土地供给、金融支持和房价变动挂钩的机制等八点建议。

如何看待短期、中期和长期的中国房地产市场的发展？连平认为，短期看，目前房地产市场全面走冷。包括投资增速下降，供地减少，价格放缓，有些地方价格最近也在缩小涨幅，有些地方价格是负增长。

中期看，房地产市场的销售在2022年有可能进入阶段性的负增长。分析目前住房信贷增长的情况，预计2022年整体商品房销售增速会有所放缓，会跌到一个负增长区间。通过观察2011年、2014年、2017年房地产市场下行的周期阶段，全国商品房销售面积同比下降7.1%，与此同时，房企拿地策略偏向更加谨慎，现在出现了集中供地之后，多地土地出现流拍现象。参考以往类似拿地策略偏紧的年份，2011年、2014年和2018年，对当前也有一些指导意义，预计目前购置土地面积在2022年会进一步下降7%左右。

展望2022年，房地产投资增速可能维持在一个相对较低的水平，由于信贷扩张速度已经没有办法同2015年前较高增速相提并论，整个金融环境收紧，包括信贷及其他非信贷的融资。剔除掉新冠肺炎疫情冲击带来的特殊影响，对比2017年、2018年、2019年三年平均水平来看，预计2022年商品房销售和土地购置可能会出现负增长，房地产开发投资增速也会比2021年进一步有所下降。

长期看，要看到流动人口还将继续成为人口主要增长城市的增长主要动力，我国人口增速是在趋缓的，2025年左右可能会进入人口负增长时代，但是人口流动还在继续，一方面农村向城市流动，另一方面小城镇向大城市核心城市进行流动，这两方面在未来新型城镇化的背景下还会继续。流动人口就会继续成为城市人口增长的主要推动。在2010～2020年期间，流动人口对城镇人口增加贡献率高达21%，未来人口流动可能会呈现四个重要趋势：一是人口持续向东部集聚；二是一线城市常住人口增速放缓，都市圈人口增速会提升；三是中西部地区省会城市的虹吸效应将继续较为明显；四是公共服务水平将成为流动人口重要的决定因素，公共服务水平高的地区对人口吸引力越强，比如一些重要城市或新兴城市，公共服务水平比较高的人口增长也比较快。新型城镇化将推动区域性住房需求进一步提升。2020年我国常住人口城镇化率64%不到，户籍人口城镇化率只有45%多，与发达国家相比差距非常大。未来城镇化发展的空间依然不小，根据实证分析，在其他条件不变的情况下，城镇化率每提高一个百分点我国流动人口规模就会增加0.07，预计2035年中国常住人口城镇化率有可能达到70～75%的区间，这意味着未来14年，我国还会有新增流动人口达到0.7亿～1.1亿区间，城镇地区将新增1.5亿～2.1亿人口。根据国家住建委2017年统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比将近30%，其余七成租房群体中拥有在流入地长期居留意愿的人口将达到25%，这意味着我国的城镇化将持续发展，还会有一个阶段不错的发展空间，流动人口将进一步增加城市地区的住房需求，尤其是一些重要城市的住房需求也会随之增加。因此未来整个房地产市场分化局面，在未来五年十年将继续，可能比现在还要更加明显。

怎样判断当前房地产市场存在的主要风险点？潜在影响如何应对？

连平建议，相关政策要更多从稳房价、稳地价向稳预期进行调整。稳预期也要放在极其重要的位置上。目前房地产投资增速在进一步放缓，对整体投资和消费产生了一定的负面影响。到2021年9月末，作为投资中三驾马车之一的房地产投资，其开发投资占社会固定资产投资的比重达到28%多，这两年这个比重有所上升，主要是因为房地产投资一直保持一个平稳较高的增速，而其他投资增速在下滑，所以它的比重上升到28%，比过去22-25%的区间明显上升。要考虑短期内它的下行可能是一个难以改变的事实，它涉及其他行业相关影响比较多的，建筑业、耐用消费品、住房服务、家用电器甚至包括汽车等等都受到了一系列的影响和波及。所以，随着房地产行业景气度下降，后续房地产市场投资消费环境也会受到一系列的影响。

对于未来市场调控相关政策，连平认为，长期而言，住房和房地产方面的政策要能够提高房地产市场资源配置效率，使得人口、土地、金融各种资源在未来发展过程中能够很好的加以匹配。具体来说有以下八点建议：

一是进一步减少阻碍劳动力自由流动的不合理的壁垒。

二是有条件的适度提高大城市人口的限制。

三是盘活存量建设用地，推动存量商业用地转向住宅用地。

四是鼓励有条件的农村宅基地进入土地流通市场。

五是尝试土地指标跨区交易，解决重点城市土地指标不足问题。

六是增加对保障性租赁住房的金融支持，缓解新市民青年人等群体的住房困难。

七是提供合理稳定的金融支持。

八是建立人口流动、土地供给、金融支持和房价变动挂钩的机制。