城市开发项目：“投后过程管理”应以投资价值管理为导向

李林飞

片区综合开发通常以一定范围内的土地开发作为实施对象，通过引入外部投资企业统筹片区的规划设计、征拆安置、土地平整、基础设施和公共服务设施的投资建设，通过引入有实力二级开发商和产业投资企业完善片区的居住功能和产业功能，并负责片区的运营维护等工作。近年来，逐步成为了地方政府统筹城市建设和城市运营工作的重要抓手。

片区综合开发项目兼具内容的复杂性和实施过程面临合作边界条件的持续变化的双重属性

由于中标前，投资企业在项目决策方面存在诸多局限性，使得项目中标后，片区开发项目的边界条件或多或少存在一些变化。荣邦瑞明结合目前服务的投后过程管理的片区开发项目来看，项目投前投后阶段主要变化内容包括以下几方面：

项目开发范围调整——开发范围可能出现增大、减小、变更等情况，改变了原有项目经济指标的测算依据，如果调整过大可能导致可研材料重新报批。

片区规划调整——多指项目区内部规划的变化调整，其结果是变更了项目的建设内容及经营性用地的布局及数量，可能影响项目的投入产出平衡情况。

项目投资构成变化——指投资合作的项目数量的增加、减少、变更或同一项目建设标准调整，这些调整变化将导致项目的总投资及项目投资构发生变化。

土地市场预测偏差——受当前房地产调控政策和土地市场变化的影响，项目土地市场的土地交易量及交易价格可能不及预期，影响项目的还款来源。

开发时序调整——指中标后，政企双方开展详细开发计划编制时，片区开发思路会进行深度优化，由此带来的项目开发时序调整，时序变化将改变项目投资可研阶段的现金流评估情况，对于项目融资计划及投资收益将产生较大影响。

充分认识到中标前后合作条件变化是客观存在的

首先，投资企业需要客观务实的认识到中标前后，项目边界条件的变化是客观存在，究其原因主要包括以下几点：

1.中标前，投资企业对项目信息的了解不完全，很多资料无法获取，政府出于谈判立场的考虑也不会将项目的全部信息给到投资企业，投资企业本质上是在掌握部分信息的基础上做出的投资决策，缺少的信息往往根据经验推定；

2.投前阶段，双方为达成合作，主观上容易忽视项目隐含的风险，而这些风险会在项目中标后的实施阶段暴露出来。此外，投资企业的投拓和实施两个阶段的专业分工不同也是导致项目风险不能得到有效控制的重要原因。

投拓阶段（或“投前阶段”）主要由企业的投资拓展部门负责，侧重于项目的财务可行性论证，主要工作为梳理片区现状、初定划定项目开发合作边界及建设内容、初步安排项目的开发时序、测算相关经济技术指标，形成上报的投资可研报告，为企业投资决策部门提供决策依据。

实施阶段（或“投后阶段”）政企双方依照《投资合作协议》组建项目公司，由项目公司统筹项目落地实施工作，重点强调项目实施可行性，主要工作包括项目投融资、编制详细的开发计划、开展项目规划设计以及建设管理工作、开展产业招商及城市运营服务等，项目公司更加关注在有限的资源下，确保项目的可持续性的滚动开发。

3.中标前，项目规划等核心资料仍然处于优化编制阶段，项目中标后，这些资料仍然需要不断优化。

做好投后过程管理工作，是投资企业实现预期投资目标的必要手段

投前投后边界条件的变化，为项目实施带来较大的不确定性。对片区开发投资企业而言，取得项目中标仅仅是项目的开始，做好片区开发项目中标后的开发实施过程的动态管理工作才是实现预期投资目标的关键，“投后过程管理”应以投资价值管理为导向，政企合作管理为基础，风险管控为前提。

价值管理——投后过程管理以价值管理为导向，围绕片区价值整体提升，制定科学可行的开发策略，合理安排开发时序，快速拉升片区价值，实现项目滚动开发，保障项目各方利益的顺利兑现。

风险管理——投后过程管理以风险管控为前提，强调项目主体对于项目实施过程中风险识别与管控，主要包括：政策风险、资金平衡风险、融资风险、规划变更风险、土地市场风险、资金链运行风险、财政支付风险等。

合作管理——投后过程管理以合作管理为基础，协调项目各方（主要指政府方和社会资本方）的利益诉求，兼顾项目发展要求与现实约束条件，推动政企双方就片区开发策略达成共识，形成指导项目实施的详细开发计划和有利于项目实施的合作机制，建立起双方共同遵守的片区综合开发投资纪律。

随着越来越多的片区开发项目完成招标进入实施阶段，好项目需要通过投后管理来实现预期投资收益，问题项目需要通过投后管理来挽救。投资企业做好“投后过程管理”既是拥抱变化、理清项目边界、确认各方职责，进行项目投资价值再评估的必要过程；也是识别项目风险、消除相关实施隐患的必要举措；更是建立开发共识，形成双方共同遵守的投资纪律和有利于项目实施的政企合作机制的关键抓手。

这些开发目标的实现需要通过科学的投后管理理念和方法来落实：通过开展项目投资策划，明确片区价值提升的发展思路和关键项目；通过制定总体开发策略，统筹项目建设时序，合理安排资金计划，实现滚动开发；通过整合片区资源，形成资源合力，构建城市功能，打造良好的片区形象；借助信息化管理手段，优化项目管理工作，提升片区开发过程管理效率。

（作者单位系北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司 ）