北京颁布城市更新“指导意见” 创新发展吸引更多的社会资本

中国经济导报 中国发展网记者 | 潘晓娟

近日，北京颁布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，完成了全市关于城市更新政策体系的顶层设计。从颁布时间看，体现了北京作为首都的特殊性和北京市委市政府的审慎原则。北京城市更新的主要着眼点集中在“完善城市功能、改善人居环境、传承历史文化、促进绿色低碳、激发城市活力”这五个方面，着力推动老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房（院落）更新以及其他城市更新类型等。

对此，仲量联行华北区战略顾问部总监王飞就相关政策及未来趋势进行解读时表示，随着《指导意见》的出台，北京的城市更新将进入新一轮创新发展阶段，将进一步吸引社会资本关注。

据了解，与其他一线城市相比，北京的城市更新指导意见有显著的自身特色。比如，北京明确了以城市总体规划为纲，实现圈层引导、街区引导，严控总量、分区统筹、增减平衡，但在保障基本民生、完善城市功能方面保留了独立的增量台帐。再如，北京鼓励公众和社会组织参与城市更新协商机制，并明确了老旧小区“双3/4”的同意决策原则，即参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意；北京也明确了责任规划师和建筑师的全程参与，此前的4月份，北京还出台了《北京市既有建筑改造工程消防设计指南（试行）》，为城市更新项目“松绑”。

“尤其是便利了投资，体现了服务创新。”王飞分析说，北京为了吸引社会资本参与城市更新，在土地政策方面提供了很大的灵活性，为创新产业和业态提供5年过渡期、允许分期补缴土地款、土地租金实施年租制、允许所有权和经营权分离，为缓解投资人资金压力、培育轻资产运营能力、加速资本市场退出等提供了便利。

王飞表示，随着相关政策的制定和完善，北京的城市更新将体现功能均衡、文化活力、绿色创新、品质活力等特色，重点是做到了以下五个方面的“兼顾”。

一是兼顾市场短期需求动态和城市功能长期均衡。投资人在不同项目中对业态功能的转换和调整是非常多元化的，包括商业改办公、酒店改办公，也有办公改酒店等，政府通过正负面清单在规划中进行适当业态指导，并为功能转换兼容性提供政策空间。

二是兼顾减量发展落实与增量资源配置。把握北京减量发展背景下的增量空间利用，统筹考虑增减规模和比例，在城市更新过程中，引导增量空间向公共职能聚集、高价值地区倾斜，如发展TOD（以公共交通为导向的发展模式）等，有利于城市功能发展和土地集约利用。

三是兼顾历史文化因素和商业价值因素。北京历史文保片区的城市更新具有区位、文化、历史等方面的独特性和价值，在城市更新实施方案的制定过程中，充分考虑人口、文化、历史、产业等因素对城市功能的影响。

四是兼顾政府审批流程审慎和市场主体效率提高。相关部门正在梳理更新项目的审批流程和时效节点，确保指导意见实施之后能更快速、有效地落地，减少市场或者投资人在时间上的不确定性。

五是兼顾政府财政投入和市场投资运营。此次《指导意见》建议建立市区两级城市更新资产管理体系或城市更新公共财政专项基金，为老旧小区改造、商圈更新的长期发展和运营建立长效机制。

仲量联行依托全球资源和经验，深耕北京市场，曾为大栅栏、什刹海、南锣鼓巷、前门、大剧院西、宣西等首都功能核心区历史文保片区的更新发展提供服务，为永外、首钢、大红门、南中轴等片区的区域更新提供战略顾问服务，为大众中国总部、五矿大厦、鼎好大厦、北京坊、隆福寺等知名城市更新项目提供顾问、租赁、物业与资产管理、设计顾问、评估等不同类型的服务。王飞表示：“在过去十多年间，仲量联行曾参与北京多个城市更新项目的战略规划、产业定位、区域发展等相关工作，为城市的发展变迁贡献力量。在未来，我们将持续发挥自身的智慧与经验优势，共同推动首都的新一轮高质量发展。”