仲量联行：一季度全球房地产投资市场韧性凸显但回暖不均

中国经济导报记者 | 张洽棠

近日，仲量联行在京发布的《全球房地产市场展望》显示，2021年一季度，全球房地产投资交易总额约为1870亿美元，同比下降13%；投资市场呈现整体韧性但不均衡的回暖格局，美国、英国、法国和日本等成熟且流动性强的市场为一季度交易量提供了有利支撑。

一季度，投资者更加偏好高品质的核心及核心增益型产品。但与此同时，在竞争激烈的细分市场，投资者对机会型投资的需求也有所增加，其中物流地产和长租公寓的投资占比达到了63%（2020年同期占比44%）。在办公楼和零售地产板块，低风险资产仍是投资交易的主要驱动力，核心资产的交易占比达到了自2015年以来的新高。

仲量联行全球资本市场研究部总监肖恩·科格伦（Sean Coghlan）表示，虽然全球投资市场整体显示出韧性，但不同地区和不同资产类别的复苏呈现不均衡态势。“经济状况的改善、政府的持续刺激和疫苗接种率的提高使投资人对市场保持乐观态度，并为市场改善奠定了基础，但对整体市场仍持谨慎态度。”

在美国和欧洲市场的带动下，长租公寓明显成为投资者加快投资组合多样化的关注点。欧洲的长租公寓投资同比增长了66%，主要发生在英国、德国和法国。日本是亚太区流动性最强的市场（投资交易额约115亿美元），这也归功于投资者对东京、大阪和名古屋等长租公寓资产的持续追捧。

仲量联行在2021年一季度还观察到，跨境投资仍然低迷。一季度，区域内投资在全球交易量中的占比下滑至12%，这主要是因为欧洲境内的严格管控影响了整体投资活动。而跨区域投资则相对活跃，推动了一些市场的回暖，如英国获得北美和新加坡资本的青睐，总投资额达29亿美元；在日本，美国投资者则重点投资于核心办公楼和零售资产。

流动性保持强劲。流向房地产的资本配置保持稳定，2021年有望达到10.9%。不断增长的资本配置和更加稳定的融资市场将为更广泛的市场回暖提供资金来源。封闭式融资市场企稳，今年一季度的融资总额为300亿美元，同比降幅趋缓。

贷款人更具远见且风险承受力更高。一季度债务市场的活跃度和竞争都在提升，贷方资金池连续两个季度扩大。随着疫苗接种力度加强和经济指标呈乐观态势，尽管面临通货压力且美国利率上升，但全球债务市场仍处于有利的历史低利率环境，因此核心且优质的资产交易仍广受贷款人青睐。

价格发现扩大化。买卖双方对于预期的一致性已经从成长型资产扩展到了稳定型资产，如办公楼和零售地产。整个亚太区经济的重新开放以及美英疫苗接种的迅速开展都提振了投资者对办公楼市场的信心。核心及核心增益型办公楼资产的利差有所改善，仲量联行认为这为交易迅速回暖奠定了基础。