REITs试点起步：基础设施融资模式创新迈大步

中国经济导报 中国发展网 记者 | 潘晓娟

近日，国家发展改革委与中国证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

基础设施领域REITs渐行渐近。5年前，中国REITs联盟负责人在接受中国经济导报记者采访时曾经对REITs作出了一个形象的比喻——“当更多的不动产物业被证券化的时候，我们就可以去计算出每一个证券化的楼宇都在哪里，实际上所有有租金的物业理论上都可以这么去发展，因为这在未来是会触手可及的。”

投资者分享不动产经济成果

据了解，REITs作为一种独特的金融工具，有利于完善居民的资产配置，满足居民的投资需求，能够让投资者更好地分享不动产的经济成果。

不动产投资信托基金的基本理念起源于19世纪的美国。1960年9月14日，美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》，允许设立REITs，由此开启了全球REITs市场的发展历程。在随后的60年里，全球REITs市场历经多次改革创新，在数量和市值上得到了快速发展。

REITs的投资标的是不动产，大多数的REITs都在主流的证券交易所上市交易，因此给投资者提供了以较低门槛参与不动产市场的机会。

高和资本联合创始人周以升近日表示，国家这次启动基础设施REITs试点，解决了中国公募REITs从无到有的问题。相信在此基础上，通过小步快走、逐步推进的方式，REITs在中国一定会开花结果，为中国不动产和金融行业带来巨大的发展机会。

在周以升看来，此次基础设施REITs试点推出的时机正当其时，“世界各大经济体大多是在经济低迷、增长动力不足时推出REITs制度，而受中美经贸摩擦和新冠肺炎疫情的影响，中国经济也需要注入新的活力。此外，其推出的领域也符合当前中国经济发展的逻辑。目前，中国正大力推进新基建，从这次试点所选择的领域来看，也在很大程度上呼应了这一趋势，并为未来的拓展预留了空间。”

基础设施融资的创新模式

2007年，我国金融监管部门开始推动REITs试点。2014年以来，以物业为基础的类REITs受到市场追捧，产品创新层出不穷。2016年，国家发展改革委和中国证监会联合推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化工作，并于2017年成功上市4单PPP项目证券化产品，激发了市场对基础设施从收益权融资工具创新走向权益性融资工具创新的遐想。

“当前，新冠肺炎疫情在全球肆虐，对我国经济社会也造成了短期重大冲击，启动基础设施REITs创新融资方式正逢其时。”中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬近日在接受中国经济导报记者采访时表示，基础设施领域REITs的推出，打通了金融资本对接基础设施的蓝海，不仅满足了金融资本市场的饥渴，更是我国基础设施投融资体制改革的重大创新。

基础设施REITs试点是一项非常复杂的系统工作，必须从金融市场和底层资产两端发力。徐成彬分析说，从金融市场看，我国基础设施领域REITs试点以基础设施基金为载体，采用“公募+ABS（资产证券化）”的模式，充分考虑了现行的金融法规和税收政策等环境，同时证监会出台了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》，并积极完善试点工作其他配套措施。从底层资产看，主要是基础设施投资建设项目形成的固定资产和无形资产，而如何选择和评价优质资产是公募REITs产品获得成功的起点和关键。投资主管部门对各地申报的REITs试点项目和发起人先行审查，系统评价申报项目的方向性和合规性、现金流的稳定性和成长性、原始权益人和基础设施运营单位的信用稳健和内控制度及融资用途、项目对国家重大战略的支撑价值等内容，在此基础上推荐至中国证监会，这是从项目源头上规避风险、维护投资人合法权益的重要保障。

REITs提高了资本市场的深度和广度，为证券市场增加了与股票、债券互补的新投资品种，可以满足投资者多层次的投资需求。国家发展改革委投资研究所体制政策室主任吴亚平对中国经济导报记者介绍，基础设施REITs总体上属于金融资本，最好还是与产业资本合作，应该将并购存量资产，特别是进入正常运营期的存量资产作为首选。此外，也期望绿地项目通过发行权益类REITs来筹集项目资本金。

在基础设施领域通过REITs产品向投资者募集资金，有利于为基建企业提供长期稳定的资金，提升该领域直接融资比例，促进相关行业去杠杆。中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会主席储晓明此前表示，基础设施领域REITs试点是落实资本市场基础制度改革的重要举措，与再融资制度、创业板注册制、新三板等一系列基础制度改革类似，REITs试点是系统性基础制度改革的重要组成部分，也是丰富资产管理市场产品类型的重要举措。

实操层面亟须相关配套规则

据介绍，基础设施REITs试点聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。与此同时，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

在业内专家看来，此前社会资本参与基础设施投资业务，沉淀了大量资金无法盘活，而REITs作为一种高度透明化的金融产品，将有效盘活基础设施优质存量资产，拓宽社会资本投资渠道，并在一定程度上推动基础设施投资的市场化、规范化改革。尤其是收费公路作为重要的基础设施，以其持续稳定收益的特性，有望成为基础设施REITs底层资产的合适选择。

中国公路工程咨询集团有限公司投资事业部副总经理王东分析称，通过REITs可以让基础设施资产与资本市场实现有效对接，优质的基础设施资产将可以IPO，这将进一步提升社会资本参与重点区域和领域的基础设施投资的热度，不断提升投资运营的质量和效率，加速基础设施资金循环使用的效率，缓解投资权益资金不足，补齐基础设施短板，同时也将进一步释放经济活力。

中建一局集团第二建筑有限公司副总经理唐琳日前撰文表示，希望基础设施REITs试点工作在“重点区域、重点行业、优质项目”上先行先试，并把好资产遴选及风险审核的关口，在整个过程中持续加强资金用途的使用监管。在总结试点实践推进过程中的问题与困难的基础上，不断优化流程、完善后续有关配套法律制度及规则，强化资本市场服务实体经济能力，促进基础设施投融资高质量发展。

“REITs聚焦重点区域和重点领域，以盘活国内庞大的基础设施存量资产为切入点，通过标准化、权益类的REITs产品的试点安排，为资本的流动及相关风险的缓释提供了有效的出口。”清华PPP研究中心主任助理刘世坚告诉中国经济导报记者，此次REITs试点可为2017年以来的“稳增长”和“控风险”的双重政策要求创造更大的腾挪空间，同时也与当前新形势下的宏观经济政策导向并行不悖。在操作层面，基础设施REITs的主要难点将集中在以下三个方面：一是合规。标的项目实施流程及运行现状的合法合规性需要承受资本市场的严格审视。二是确权，涉及底层资产的权利归属及处置限制。三是法律冲突，关系到REITs产品设计、市场接受度和现行法律法规之间的矛盾与契合。这也是基础设施REITs后续制度设计的关键所在。

在基础设施REITs试点开启的大幕下，期待基础设施领域REITs试点项目的各参与方齐心协力，共同推进试点工作行稳致远。