多重政策力促房地产市场向止跌回稳方向迈进

中国发展改革报社记者 | 邵鹏璐

根据国家统计局最新发布的10月份房价变动情况报告，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨，同比降幅趋稳，显示出房地产市场预期进一步改善。

据国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司负责人付凌晖介绍，9月26日中央政治局会议中强调要多措并举“促进房地产市场止跌回稳”，相关部门抓紧完善土地、财税、金融等政策，抓好存量政策落实和增量政策出台，打出了一套组合拳。随着相关政策相继落地见效，房地产市场信心得到提振，市场交易活跃，房地产市场向着止跌回稳方向迈进。

税费调整

降低购房成本减轻房企资金压力

近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。《公告》将于2024年12月1日起执行。《公告》明确，2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合《公告》规定的可按《公告》执行。

“新政以购房成本、交易成本的有效降低来引导需求的进一步释放，对房地产销售有提振作用，且除当前可见的税收优惠外，后续部分城市普通住宅和非普通住宅标准的取消将进一步扩大政策效力。契税的调整对应的是购房成本的直接调降，从调整涉及的范围看，对改善型需求购房者和一线城市二套房购房者的利好最大。”国泰君安证券房地产首席分析师谢浩宇表示。

此外，税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，提出将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。业内人士认为，此次政策调整不仅降低了企业预征预缴的土地增值税，减轻了企业的资金压力，而且有助于稳定企业的预期，促进了房地产市场的健康发展。

值得注意的是，“比起单次政策的力度，更重要的是政策的决心。”谢浩宇认为，政策的释放节奏可以作为参考标准之一。以9月24日国新办新闻发布会为房地产行业政策的拐点，从9月底至10月初，政策密集释放，在此轮政策周期后，11月中旬再度迎来新政落地。从节奏上看，相较过去等待政策效力逐步减弱再出台新政的节奏相比，此次政策加码的步伐更加紧凑，呈现预判式放松的状态，充分体现止跌回稳作为政策目标的决心。

城中村改造

货币化安置为房地产注入活水

日前，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作。通知提出，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。业内人士认为，这一举措旨在通过纳入地方政府专项债券支持、提供开发性和政策性金融机构专项借款、适用税费优惠政策以及鼓励商业银行提供城中村改造贷款等多种方式，确保项目顺利推进，从而促进城市更新和新型城镇化的发展。

通知还强调，各地应结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置。

此前，住房城乡建设部部长倪虹在国新办举行的新闻发布会上提出，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。业内人士认为，本次通知印发后，这项政策将加速落地。同时，货币化安置不仅能够更好地满足群众自主选择房型、区位等需求，缩短群众在外过渡时间，让群众尽早住上新房，而且对于城市而言，可以消除安全隐患，改善居住环境，完善城市功能，同时也有利于消化存量商品房，优化房地产市场结构。

对于之前金融监管总局提出的，将商品住房项目贷款全部纳入白名单，白名单项目信贷规模将从当前的2.23万亿元增加到年底的超4万亿元，业内人士认为，这将进一步推动已售商品房的竣工交付，利好房地产链上下游企业业务量的增加和回款速度的提升。

“展望未来，城中村改造是影响房地产市场的核心变量。”国海证券首席经济学家夏磊表示，以新增实施100万套城中村改造和危旧房改造估计，通过货币化安置将拉动2亿平方米商品房去化，同时通过对城中村区域土地规划条件的合理调整，能使其更好地适应市场需求，可拉动原址建设约5000亿元的建安投资。城中村改造是推进以人为核心的新型城镇化的必然，既能增进民生福祉，又能弥补城市建设发展短板，兼顾了发展质量和效益。扩大城中村改造政策的支持范围后，各地在财税、土地、金融等方面提供支持，将有力有序有效推进项目实施，成为房地产稳定发展中必不可少的助力。

止跌回稳

行业信心修复基础进一步夯实

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，自去年下半年开始，全国房价指数总体步入持续下跌、跌幅扩大通道，市场压力较大。而此次10月份房价指数环比跌幅收窄态势非常明显，基于近期房地产市场止跌回稳信号和市场表现，说明房价拐点已经到来。他认为，城中村改造货币化安置等政策的落地，将有助于进一步稳定市场预期，促进房地产市场的平稳健康发展。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，随着城中村改造货币化安置等增量政策的不断落地，以及地方政府债务置换、收购存量土地等行业风险缓释措施的实施，房价止跌企稳的基础将进一步夯实。同时，他还提出，未来需要继续关注商品房交易量的保持情况、热点城市二手房挂牌量的变化以及城中村改造货币化安置的有效落地等因素，以确保房地产市场的持续稳定。

海通证券房地产研究首席分析师涂力磊也认为，政策相继出台有利于稳定居民需求并降低企业流动性风险，供需两侧双向发力，将进一步引导行业信心修复，加速实现止跌回稳。