对话幸福产城CEO：如何用好运营主导园区开发的OOD模式？

 在当今全球经济和产业格局深刻变化的背景下，国内园区发展正面临前所未有的挑战。体制红利、成本红利、土地红利等的逐渐消退，以及《公平竞争审查条例》的出台，都促使全国园区进行史无前例的调整、改革和创新。作为国内领先的产业园区运营公司，幸福产城正通过其提出的“以运营为导向”的OOD模式（Operation-Oriented Development），为园区的高质量发展提供新的解决方案。

幸福产城是华夏幸福轻资产产业新城业务的实施主体，致力于为政府提供全方位的产业发展服务。在幸福产城CEO陈兴月看来，一个产业园区或运营企业的核心竞争力在于其能否打通从规划、投资到产业招商、集群打造的全过程服务能力。而针对当前园区发展的难题，幸福产城提出了OOD模式，这一模式的核心在于以运营为核心，通过运营前置、运营主导，将园区运营贯穿其全生命周期。就如何用好OOD模式，幸福产城CEO陈兴月给出了专门解答。

问：OOD模式的主要特点是什么，适合全国范围复制应用吗？

答：现在严控地方债务的规模，以前适用于片区开发的模式也都出现了不同程度的问题，比如财政部的PPP模式已经叫停，F+EPC也存在隐性债务的风险，各地依靠政府财政资金的园区大规模开发受到很大影响。而且传统模式下，政府投资园区的建设和运营往往分离，一般项目建成后再委托第三方运营或由平台公司运营，但如果项目建设阶段考虑运营不足，往往会造成运营不畅、成本增加、适用不匹配等问题，最终导致项目推进不利。目前市场上，建筑类社会资本主导的所谓创新模式如“投资人+EPC+O”也往往是优先考虑工程建设，运营能力普遍不足。

基于华夏幸福20多年、70多个产业新城的开发运营经营，幸福产城将积累的能力、资源和产品进行研究封装，形成一套成熟可行的园区建设运营、产业集群打造、园区增值服务轻资产综合解决方案，可以满足不同地方政府、国企等合作需要。我们将这种合作模式命名为OOD模式(operation-oriented development，运营导向的开发)。

顾名思义，OOD模式是以运营为核心，通过运营前置、运营主导，将园区运营贯穿园区发展的全生命周期。在运营过程中始终围绕产业，以产业集聚、产业生态的打造作为终极目标，让产业和园区形成一个有机整体。通过OOD模式精细化完成产业规划、产业招商、产业资源、产业投资、产业运营的环式服务，实现聚人才、集产业，高质量发展的战略任务自然水到渠成。

问：OOD模式适合哪些园区？

答：OOD模式既适合存量经营的园区、也适合增量开发的园区。

据统计，我国各类产业园区数量已高达2.5万个。园区存量资产规模体量巨大，但质量不高问题日益突出，许多园区空置率高、产业衰退、资产回报率低，存在大量低效或闲置的“沉睡”资产。幸福产城OOD模式从谋划、改造、运营三阶段出发，实施“三步走”战略，为园区发展赋能，逐步推动其提质焕新，为园区注入可持续的发展动力。

除了存量园区的低效闲置土地盘活、产业优化升级外，不少人口流入、产业空间不足之地仍有新设园区的需求。幸福产城OOD模式以新设园区整体操盘及后期产业落地能力为基础，联合开发及建设企业，打造“资源+资本+运营”的方式，形成1+1+1>3的多重优势。相比建筑类央国企等主导的园区开发，不容易形成重建设、轻运营的局面，园区更快进入成熟期，投入回报更有保障。

问：采用OOD模式需要政府做什么？

答：OOD模式的成功与否依赖于园区所在地的产业发展成熟度、地方政府高质量打造园区的决心，也更加考验操盘方的园区打造经验、资源整合能力以及产业打造的水平。因此，具体操作时，通常需要政府深度支持，履行政府职能、主导重大事项决策、确定标准规范、提供政策支持、实施项目监督等事项。

问：从园区发展实质来看，一个园区想要高质量发展需要具备哪些条件？

答：我们认为，园区高质量发展起码应做好以下五个方面：

第一，清晰的发展规划。很多园区出现的问题追根溯源都归结于产业规划和发展路径不清晰，在做规划的时候往往只考虑当前发展条件，而没有结合未来产业发展趋势，没有充分挖掘园区禀赋，没有找到明晰的发展路径。规划不仅是纸上的功夫，更是短中长期结合并且能够让当前的执政者与继任者都能达成一致的依据。制定了科学合理的产业规划，并且能坚持落地执行，是园区高质量发展的第一步。

第二，有效注入新质生产力。新质生产力不仅能够促进新兴产业集群的形成，还能推动传统产业的转型升级。在当前产业迅速迭代更新的环境下，国家提出发展新质生产力恰逢其时，也是各大园区当前必须做的。比如固安的新型显示产业、溧水的新能源汽车产业、香河的机器人产业以及武陟的人工智能产业等，都是园区成功导入新质生产力的典型案例，它们不仅突破了产业创新发展的瓶颈，还在此基础上实现了与基础产业的联动发展。

第三，打造产业集群。产业集群打造最重要的是打造策略。幸福产城总结为“聚核-造链-建圈-应用”的策略，加固区域基础产业底板，确保优势产业的可持续高质量发展。其中，龙头聚核、强链补链延链、生态圈层构建、应用场景落地等是全产业要素招引的重点攻克方向。同时，产业大数据平台、专业服务集团以及本地专职团队的建设，也将为产业集群的发展提供坚实的支持。

第四，高品质产业载体运营。专业化的园区运营是提升园区资产价值，实现长周期的稳定经营收益的关键，包括服务体系的构建，如企业服务、生活服务、智慧园区和金牌物业等。此外，投资服务、资源对接、专业服务以及人才引进也是园区服务中不可或缺的一环。而且，在未来的发展中，高品质的运营会成为园区发展的必备要点。

第五，全流程招商体系支持。招商是一个动态的、复杂的过程，涉及到方方面面，包括园区软硬件的各项配套，比如产业基金、产业链服务、企业服务等等，搭建专业的招商体系对于招商项目快速落地十分重要。（中国发展网）