一线城市推“房票” 城市更新再探索

中国经济导报记者 | 邵鹏璐

一线城市首张房票落地。近日，《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过，广州市荔湾区土地开发中心积极响应号召，在石围塘征拆现场开出了全市第一张房票，这标志着广州探索房票制工作迈出实质性的第一步。“被征收人在广州拥有一套住房的，允许房票在本项目被征收人间转让一次”是广州房票政策实施的亮点。多家机构认为，相较于此前多地已出台的相关政策，广州市房票安置方案在使用范围、流通性方面更为灵活。开源证券分析师齐东表示，此次广州落实“房票安置”或将为后续超特大城市城中村改造安置措施提供可行性案例参考。

房票安置再度兴起

其实“房票”并不是一个新词，早在2014年时，浙江省诸暨市和安徽省铜陵市就已提出并使用房票安置方式开展棚户区改造工作。2016年，随着棚改货币化的推进，房票政策更多的在三四线城市中开始运用。2018年后，棚改货币化安置开始“退潮”，房票制度也随之降温。而自2022年起，推行房票制度的城市数量出现显著提升。尤其是2023年下半年以来，房票政策越来越多地被计划应用于城中村改造项目。据中金公司研究部统计，截至2023年末，约有17个省份75个城市123个行政区划出台了131条房票政策，其中以有过房票实施经验的、区县级政府出台为主。从力度上看，2022年以来更多重点二线城市及一线城市加入房票推行探索行列，整体能级较2014~2018年棚户区改造时期提高。

据了解，“房票”是征收安置的一种创新制度，是指政府在征收房屋过程中，补偿给被拆迁居民用于重新购置房屋的结算凭证。政府在被征收人签订安置协议后发放房票，由被征收人在参与房票安置活动的楼盘中自行选购房源并使用房票抵扣购房款，在开发商与被征收人签订商品房买卖合同后，政府将根据约定的结算周期向开发商兑换房票、拨付资金。目前，房票安置与货币安置（补“钱”，政府直接向被征收人发放安置款）、传统主流的实物安置（补“房”，政府在原址或异地为被征收人新建安置房）共同构成政府补偿安置被征收人的主要手段。

然而房票缘何再度兴起？“城市更新计划规模有所提升，房票政策继续推行具备良好基础；新房销售市场承压，房票安置无疑对库存去化起到推动效果；房票政策的实施可以减轻地方政府的财政压力。”在齐东看来，“房票安置大有更广泛实施的趋势。”

齐东认为，房票可以实现政府、被征收人及地产开发商三方互惠，政府可以采用房票此类凭证代替一次性大额现金支出，且与地产开发商结算亦可分期付款，有效减轻政府财政压力。对于被征收人，虽房票不如现金可自由支配，但房票制度通常在原补偿权益金额上，提供额外奖励补贴和税收减免等优惠政策，相较于纯货币安置实惠更多，而且房票可以突破安置房单一地段和户型限制，增加了多元化选择空间。地产开发商可以通过房票提升现有项目的潜在需求，缓解去化压力。

刺激短期购房需求

据了解，为了使得房票制度可以让被征收人更好接受，各地推行房票安置时，往往会在原有房屋安置补偿权益货币量化后，再给与一定的奖励和政策补贴，使得其既得利益优于直接货币补偿。

就如何提升被征收人对房票的接受度，各地进行了多种有益探索。如，浙江衢州提出按照房票票面金额内实际购房金额的10%作为奖励；山东济宁提出在两个月内购房的享受每平米150元的优惠；浙江绍兴提出将房票政策适用范围扩大至二手房；安徽铜陵提出新购住房成交总价不超房票价格部分免征契税；江苏常熟提出持房票购房不限套数、面积；浙江温州鹿城区允许房票使用人变更一次等。

业内人士认为，从实际效果来看，施行房票制度的实践，的确可以刺激某些城市短期的购房需求。以浙江义乌为例，2023年2月，义乌发布并实施八条房产“新政”，首次提出将在集聚安置政策不调整的情况下，鼓励集聚建设安置对象（含权益买受户）将其高层公寓权益面积置换成“房票”，用于支付义乌未经备案的一手新建商品住房购房款。同时提出在原集聚建设政策15%的补助基础上，再按集聚建设“房票”面值给予20%的政策性激励补贴，这让不少有改善需求的市民动了心。据“义乌发布”公众号统计，2023年3月6日至5月6日两个月期间，义乌集聚权益总成交达1349宗，成交总面积超10.5万平方米，其中813宗转化为“房票”。从“房票”政策推出到5月10日“房票”额度用完，共有8.7万平方米集聚权益面积置换成“房票”，对应节约土地52亩，带动义乌商品房销售591套，销售总面积超7万平方米，销售总金额21.46亿元，成效显著，对义乌房地产市场平稳健康发展起到关键性作用。

仍有较大发挥空间

目前，推行房票制度的城市数量明显提升，但业内人士也提出，由于房票制度实施还存在诸多限制条件，导致其对市场的影响有限，房票安置目前也只能“因城施策”，并没有在全国大范围展开。

如何让房票政策发挥实效，让被征收人、地产开发商更为认可，真正实现三方受益的局面？中金公司研究部分析师孙元祺认为，不能将房票简单视作各个项目中“一事一议”的工具，应在机制上建立以市为单位的统筹方案，将房票和城市总体的供需调节做“一盘棋”统筹考虑。

综合来看，扩大房票的使用范围、完善房票的可流转制度、保障房票的兑换可靠性是市场提出可优化改善的“点”。

据中金公司研究部前期调研显示，目前，货币化安置比例或仍低于实物安置，若再考虑传统货币补偿可能也有用途上的不确定性。综合估算，当前21个大中城市实际上因货币安置带来的新增购房需求或不超过2023年总成交额的10%。“但未来一段时间，在城中村改造和城市更新成为地方政府调节住房供需关系抓手的背景下，房票制度的进一步普及和改良是值得重视的趋势，甚至可能成为中短期内市场调节成效的一个关键因素。”孙元祺认为，优化房票制度的目的在于放大投放货币的乘数效应。如果货币化安置可以取代实物安置成为主流方案，且大部分补偿款最终被用于购房，那么给大中城市每年贡献的增量需求或可以接近总成交量的20%，这对于房地产市场的意义将完全不同。