下半年房地产“温度”几何

本报记者 | 季晓莉

经历几年的行业下行周期，房地产业仍在底部徘徊。相关机构统计数据显示，刚刚过去的7月，排名前100的房企实现销售操盘金额3504.3亿元，单月业绩规模创近年新低。单月业绩同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅较上月进一步扩大。

近期，中央和地方各级政府相继发声，在“房住不炒”的前提下，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

成渝楼市的成交量经常在国内名列前茅。今年以来，重庆楼市在购房环境持续优化、经济形势稳步向好等多因素影响下，整体出现一定复苏。图为重庆市区内居民楼街区一角。本报记者张守营/摄

业内人士认为，稳住建筑业和房地产业，对推动经济回升向好具有重要作用。上半年，房地产行业贷款增长呈现持续恢复态势，中长期贷款增速持续上升。6月末，房地产业中长期贷款增长7.1%，比上月末和上年同期分别高0.2和8.5个百分点，增速是连续11个月上升。上半年，房地产业新增中长期贷款6287亿元，同比多增4590亿元。

政策组合拳密集推出

前不久，住建部、央行等部门提出的部分调整政策正加速落地。

8月4日，国家发展改革委等四部门召开新闻发布会，国家发展改革委副秘书长、综合司司长袁达表示，推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模等政策措施已经陆续出台实施，其他政策也在抓紧推进，为经济持续恢复提供有力政策支撑。

央行货币政策司司长邹澜表示，继续支持房地产市场平稳运行，重申延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。同时，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

7月14日在国新办举行的2023年上半年金融统计数据新闻发布会上，邹澜表示，我国前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上。“下一步，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

随后，8月1日，央行、国家外汇管理局在2023年下半年工作会议中也明确提出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

58安居客研究院院长张波表示，调整存量房贷利率一方面可以减轻已购房群体的经济负担，另一方面可以减少提前还贷现象的出现，有利于银行优质房贷资产的稳定。

住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上指出，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。这意味着“卖一买一”的改善性购房群体将享受首套购房的待遇。

多地出台支持房地产新政

购房补贴打头阵

全国多地也很快展开行动发布稳楼市相关政策，与购房补贴相关的内容成为热门。

8月1日，江苏句容出台稳楼市新政，其中包括多孩家庭购新房给予契税补贴、购买新建商住房给予契税补贴等。

8月3日，郑州推出房地产新规15条，包括购房契税补贴、多子女家庭购房补贴、现房销售试点、不满3年不得上市转让规定暂停执行。

8月4日，江西赣州发布18条房地产措施，其中提到支持实行购房补贴和继续实行阶段性购房契税补贴。

8月4日，南京发布房地产新政，鼓励新六区及栖霞、雨花台两区按合同价给予一定比例的购房补贴，减轻刚性和改善性购房负担。

8月8日，四川省巴中市恩阳区房地产新规，购买首套自住住房，首付款比例下调至20%，对农民工和返乡人员实施100元/每平方米的购房补贴。

北上广深等一线城市也相继表示，将会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。

1~7月份，全国已有超百省市（县）优化调整房地产政策，出台调控措施超360次。7月份有33省市（县）出台政策42条。近百城调整住房公积金政策，优化公积金提取条件；部分城市优化限购政策，放松限购区域，如杭州临平、余杭、钱塘区部分街道纳入差异化限购范围，非户籍居民满足1个月社保即可在当地购房；长沙对人才放松购房限制条件，合肥对老年成员家庭及多孩家庭增加限购套数。

政策调整还表现在降低首付比例及房贷利率等方面。据诸葛数据研究中心统计，超40城的首套房利率跌破4%。但二套及以上的购房门槛较高，重点城市二套房首付比例以及贷款利率仍然处于高位。

值得注意的是，有声音认为，购房补贴更倾向于短期的鼓励和辅助，无法真正成为影响购房者的决定性因素。乐居网发布的《2023年中购房意愿白皮书》便显示，税费调整和购房补贴对决策影响不大。在“下列哪种情况变化，会影响您的购房决策”的回答选择中，“税费/利率继续下调”“大额购房补贴”仅能影响4.81%和11.12%的购房者。

为什么又是房地产

过去的一年，房地产市场经历了1998年房改以来最剧烈的调整，销售额下滑30％以上，大面积头部民营房企爆雷，土地出让收入骤降。

2023年以来，各地政策一直保持宽松趋势，但是房地产市场仍未完全回暖。据诸葛数据研究中心数据显示，今年7月，重点50城市场情绪指数为-0.73，较上月回落0.02，进入低位区间。

诸葛数据研究中心分析人士预计，市场自4月以来持续下行，经历了3个月的受挫，7月新房成交规模创近年来新低，市场信心仍处于不足阶段。目前，购房者信心还需要更加强有力的政策来推动，且政策效果存在一定的时间窗口，在交付不确定性等影响之下，短期内，低位盘整的现状难以得到根本性改变。

《观点指数·2023中国房地产行业发展白皮书》认为，二手房销售价格短暂回升后再现下跌，意味着房价“挤泡沫”的过程仍在持续。土地出让收入的下降亦反映出房地产投资规模的下行趋势。据财政部数据，今年上半年，国有土地使用权出让收入18687亿元，同比下降20.9%。尽管政策端支持力度较大，但是优质投资者难寻，资金呈现远离房地产行业的倾向。

现在，中央及地方政府尤其是政策较为严格的一线城市表态无疑给市场注射了“强心针”。分析机构表示，“政策底”已经到来，政策将围绕降门槛、降成本展开，过去市场过热阶段出台的政策均有改善预期，但市场信心需要时间恢复。

泽平宏观创始人任泽平认为，如果不过度超发货币，就不必担心房地产像过去20年出现普涨暴涨，因为房地产大开发时代落幕，进入存量时代，全国套户比已经达1.09，供求基本平衡，70％以上城市面临人口流失和住房过剩，再加上人口老龄化少子化加速到来，未来住房需求将收缩，房地产长周期拐点已出现。

任泽平认为，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来仍有发展空间。2023年，我国新增城镇居住需求约12亿平方米，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的31.5％、32.7％、35.8％。改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势，2023年后有望超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。

而且由于中国家庭户规模迅速小型化以及人民对美好生活的需要，未来城镇居民对人均住房面积的需求进一步增加，带来的改善性居住需求年均4.2亿~4.7亿平方米。因生育率下滑、晚婚不婚率提高、年轻人婚后独立居住等因素，中国家庭户规模迅速小型化，带来更多的住房和更大的人均住房面积需求。2023~2032年城市更新还将带来约3.7亿~3.8亿平方米的住房需求。

房地产是不是提振经济的工具？“当前并不是简单传统意义上的救房地产，而是在稳房市的同时，发挥其实体经济属性，避免其金融属性死灰复燃；实现既能通过短期措施促进房地产市场稳定，又能通过长期制度建设促进房地产市场健康发展。”任泽平表示。

除了已经出台的各类政策措施，任泽平还提出，北上广深等应适当降低落户和购房门槛，充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律；通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解房企风险；推进以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为五大支柱的住房制度改革。

专家认为房地产仍有光辉前景

“房地产大规模的建设、拆迁已经过去了，整个城市中心功能需求的改变现在才刚开始。”万科集团创始人、深石集团创始人王石在8月5日的一场分享会上表示，中国房地产目前处于调整期，会面临流动性问题在内的诸多挑战，但我国有庞大的市场，近期相关政策的出台也让人信服我国房地产业可以克服困难。

“相关政策的出台是为了修复房地产市场，使之回到正常的选择功能、竞争功能、激励功能上。”万通集团创始人冯仑在同一场分享会上认为，供给侧与需求侧出台了诸多政策刺激市场需求，围绕房地产行业许多次级需求会延伸出来。房地产行业中的住宅领域虽然已经进入“后开发时代”，会减速、减量、减价，但这并不能说明房地产行业不行了，因为除了住宅以外，还有许多可以开发的领域，包括商业办公、酒店、物流仓储、医疗健康、教育研发、政府物业等。

在8月8日于海南举行的2023博鳌房地产论坛上，中国社会科学院大学城乡建设经济系教授陈淮表示，解决房地产问题要实现大中小城市均衡发展，光靠北上广深杭解决不了房地产供需不平衡的问题。但毫无疑问，房地产业仍将是国民经济支柱产业，中国式的现代化、高质量的现代化还有很长的路可走。

陈淮表示：“现在还需要一段不太短的时间休养生息，调整供求关系、转变民众信心，但是从长远看，中国的房地产业道路仍然任重道远和光辉灿烂。”

同一论坛上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲表示，希望房地产业在下一轮2.0版本的城市群发展中得到进一步发展。