公募REITs底层资产再扩容 将为市场多方提供机会便利

本报记者 | 邵鹏璐

近日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，首提支持消费基础设施建设，在合理放松项目收益与规模要求、规范净回收资金监管等方面作出新指示。同时，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》拓宽试点资产类型，发展消费基础设施类REITs，要求完善审核注册机制，提高制度化规范化透明化水平，推动市场持续健康发展。

业内人士认为，上述新政标志着政策从供给端发力，将消费基础设施正式纳入REITs发行范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。同时也需注意，支持消费基础设施建设，旨在支持消费发展，不等同于放松对房地产企业的融资监管。

公募REITs应时而生，2020年至今公募REITs推动迅速，目前已有27支REITs结束募集，累计募集资金916.58亿元。按照底层分类，有4支保租房类、2支环保类、7支高速公路类、8支产业园区类、3支仓储物流类、3支能源类。在华泰证券研究所副所长、总量研究负责人张继强看来，随着我国经济转为存量经济时代，以及低利率环境等都为REITs发展提供了外在条件。公募REITs也被赋予盘活存量资产、促进基建高质量发展、降低杠杆率等宏观积极意义。

据了解，近年来，监管机构从试点指引、原始权益人保障、投资者参与、支持中介机构、收益分配等方面不断完善国内公募REITs发展框架。

其试点范围正在由优先支持基础设施补短板行业，逐步拓展至能源、水利、新基建领域。2020年4月，证监会、国家发展改革委出台《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，强调基础设施REITs试点优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、交通设施，市政工程，垃圾处理、污染治理项目。2021年6月，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称“958号文”），明确试点项目聚焦重点区域、优质项目，并聚焦重点行业，如能源、市政、生态环保、仓储物流、保障性租赁住房等。同年11月，证监会明确从五方面入手推动公募REITs常态化发行，包括进一步扩大REITs试点范围至新能源、水利、新型基础设施等领域。根据上市公司公告统计，共有15家上市公司已公告申报REITs发行。其中，6家上市公司公告的底层资产行业为能源供应，相关行业项目储备充足。

保障性租赁住房REITs屡迎政策利好。958号文明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。2022年4月，深圳市人才安居集团向国家发展改革委报送全国首个保障性租赁住房REITs项目。2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，重申要积极盘活保障性租赁住房等重点领域基础设施项目资产，推动基础设施领域REITs健康发展。为贯彻落实上述文件的要求，同月，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（RE-ITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。目前，已有红土深圳安居、中金厦门安居、华夏北京、华润有巢4支保障性租赁住房REITs上市。

消费基础设施REITs提出有迹可循。2022年12月，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上首次表示，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。在市场看来，此次信号意味着消费型基础设施REITs正在筹划当中。此后，政策陆续出台支持商业不动产REITs的落地。2023年2月，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，明确不动产私募投资基金的投资范围包括了存量商品住宅、市场化租赁住房、商业经营用房。张继强认为，不动产私募投资基金松绑，有利于激活Pre-REITs（以尚处于建设期或未形成稳定现金流的基础设施等项目为投资标的，以公募REITs、类REITs等为主要退出手段，以获取二级市场溢价为投资目的的金融投资产品。）市场，为公募REITs扩展至商业地产培育合适的底层资产。同月，央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，提出稳步推进REITs试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房，优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区以及人口净流入的大城市开展房地产REITs试点。

“将消费基础设施纳入REITs资产范围，是我国公募REITs底层资产的又一次扩容，是REITs市场建设迈出的重要一步。”北京大学光华管理学院副院长张峥认为。

预计随着消费基础设施REITs的发展，未来将呈现多方获益的广阔前景。张继强表示，引入消费基础设施REITs为原始权益人、RE-ITs市场和投资者多方提供诸多机会和便利。消费基础设施REITs或可改善REITs市场“供不应求”的格局。

张继强介绍，当前我国公募REITs市场处于起步阶段，仍为“卖方市场”。在资产荒背景下，REITs强制派息、试点项目底层资产较优、风险收益适中的特点，使得REITs打新对配置型机构具有吸引力，一级发行端供不应求。首支光伏RE-ITs——中航京能光伏REITs在2023年3月14日公开发售首日，公众投资者认购金额达292.54亿元，与公众初始发售规模1.85亿元相比，认购倍数达158倍。二级价格方面，2021~2022年，公募REITs大致经历了“价格持续走高-估值回调-首批解禁后情绪提振-再度回调”4个阶段。目前，上市公募REITs二级整体价格涨幅较高，截至2023年3月23日，25支REITs上市以来的平均涨幅为17.91%。由于供给规模较小、限售期内流动性不足等因素，REITs二级市场价格易受情绪面影响而波动。若将存量规模较大的商业地产纳入REITs试点范围，扩大市场容量，或可改善当前公募REITs供不应求的格局，推动REITs定价更充分、市场运行更平稳。