房地产业求“稳”也要求“进”

近日，2023齐鲁（济南）春季房地产展示交易会在济南舜耕国际会展中心开幕。百余家品牌房企携众多楼盘亮相，帮助购房者“一站式”看房选房买房。图为购房者在展示交易会现场了解房屋信息。新华社

中国发展改革报社  记者 | 张守营

“房地产是国民经济的支柱产业”“房地产牵一发动全身”，从国务院原副总理刘鹤和住房和城乡建设部部长倪虹近几个月来的表态来看，我国的房地产市场进入了一个新阶段。在这个阶段，我们既要面临诸多问题，比如房地产行业的资产负债状况；又要开拓思路，改变当下的困境，“努力改善，引导市场预期和信心回暖”。在坚持“房住不炒”的前提下，房地产首先“稳”。在“稳”住的同时，也要“进”，唯“稳”方能“进”，唯“进”方能实现房地产市场的健康发展。“进”的底气在于，我国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

在青岛从事家居行业多年的姚勇告诉本报记者，目前，青岛的房屋最近成交率大大提升，比往年几乎增长了近50%，他感觉青岛的房地产市场似乎开始“热”起来了，他的生意也多了起来。同样的城市其实还有很多，最先被大家关注的是北京、上海、深圳、南京等大城市。在“房住不炒”的总基调下，中央有关部门多次释放积极信号优化调控政策，进一步丰富和完善了相关政策工具箱，并支持全国各地因地制宜、因城施策，从当地实际情况出发调整房地产政策。由此，上述城市似乎很快迎来了房地产的“春天”。

“三箭齐发”

2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、允许符合条件的房地产企业实施重组上市等，被业内称作是“第三支箭”的落地。

2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门确认本轮政策“组合拳”从信贷、债券、股权三个融资渠道着手，俗称“三支箭”。

业内专家分析，“第三支箭”的主要目标还是为防范房地产行业风险，为房企纾困，聚焦保交楼、保民生、稳经济，房企需聚焦主业，并不支持房企用股权融资方式拿地进一步扩张。

值得注意的是，“第三支箭”特别强调发挥REITs及私募基金的作用。其中，特别指出，努力打造REITs市场的“保租房板块”；鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs；允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施等。

这意味着保障性租赁住房RE-ITs将迎来“春天”。

日前，为加大对住房租赁市场的支持力度，中国人民银行、银保监会发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，其中共涉及17条措施。征求意见稿指出，探索发挥政策性住房金融作用，支持住房租赁企业长期持有运营保障性租赁住房，优先满足符合条件的新市民、青年人等群体的住房租赁需求。

记者在几天以来的随机走访中发现，现在北京无论是新房还是二手房，大家的关注度都高了起来，销售人员的工作热情也“高涨”了起来。

北京市住建委网站数据统计显示，2023年1月1日至2月23日，普通住宅加别墅成交5612套；去年同期成交4319套，同比增长近30%。

同样，据武汉市房管局公开数据，截至2月22日，武汉2月新房成交9902套，日均成交量达到450套，同比去年整个2月（7322套）上涨35%。

“微光”在逐步变成“曙光”

“要有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。”这是2022年12月16日，中央经济工作会议上提出的目标。同日，万科集团在深圳举行2022年第一次临时股东大会，万科董事会主席郁亮在会上表示，房地产行业政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度均超出了预期。

郁亮认为，要看到房地产行业积极的一面，中国人均住房使用面积仅仅相当于日本1982年的水平，行业总量机会和结构性机会仍存在。

“未来确实会有一些挑战和压力，我们会全力以赴。有三件事要长期坚持做：第一，我们要稳健经营，保持一贯的经营风格；第二，我们整个开发业务一定要保持在第一阵营；第三，我们要真正实现从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。”万科总裁祝九胜说。

“市场恢复是一个缓慢而温和的过程，‘微光’在逐步变成‘曙光’。”郁亮表示。

有专家表示，目前我国部分城市房地产市场回暖。这表明“保交楼”支持政策、金融支持房地产行业平稳健康发展政策及各地因城施策调整优化调控政策都在显现效果。供给端，“三箭齐发”支持房企融资后，一些企业资金链吃紧状况正慢慢改善；需求端，各地积极支持刚需和改善性住房需求，通过优化限购、限贷等限制性措施，出台购房补贴、降首付、降购房贷款利率等举措，对促进住房合理消费起到积极作用。

银保监会主席郭树清在前不久召开的金融街论坛上表示，中国具有独特制度优势，拥有世界上最齐全的产业体系和最广阔的统一市场，经济韧性强、潜力足、回旋余地大，长期向好的基本面最为坚实。最近一段时期，海外媒体持续炒作中国“房地产危机”和“建筑业衰落”，实际上我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。

一定能也一定行

在中央经济工作会议闭幕后不久，中央财经委员会办公室有关负责人向外界表示，要充分认识到房地产行业的重要性，要做好应对工作确保房地产市场平稳发展。这需要供需两端同时发力，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。

房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7％左右，加上建筑业则占到14％；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合收入接近一半，占城镇居民家庭资产的六成，房地产贷款加上以房地产作抵押品的贷款，占全部贷款余额的39％，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。

植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平表示，经验表明，房地产开发投资增速每下降1％，将拖累GDP增速0.11个百分点。房地产投资增速从2021年末的4.4％下降至2022年三季度的-8％，大致拖累GDP增长约1.5个百分点，拖累固定资产投资增长约3个百分点，拖累社会消费品零售额增长约4.5个百分点。

党的二十大报告明确提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

我国在租购并举的住房制度上，过去的十年是积极探索、打好基础的十年；新的五年将是继续探索、追求高质量发展的五年，是围绕中国式现代化发展目标再提速的五年。

今年的《政府工作报告》提出，改造城镇老旧小区16.7万个，惠及2900多万家庭。对于住建领域和房地产行业而言，今后五年将在“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”上展现速度，为时代和行业进步打上“亮丽底色”，为行业和社会发展注入奋进力量。

可以说，我国如今的房地产市场大环境已经发生了翻天覆地的变化。“我们认为行业环境已质变，短期内重在稳地产，长期来看新型城镇化仍是行业发展基石，但城市之间及城市内部的分化还将持续加剧。”有业内人士表示。

实践终将证明，对于一个有着14亿人口作基础、关系到国计民生的大行业与支柱性产业，我国的房地产未来一定能，也一定行。