万科打造TOD综合体样本：探索集约开发与公共空间重塑

中国经济导报、中国发展网讯 记者缪晓琴上海报道 随着轨道交通的迅速发展，TOD（以公共交通发展为导向的开发模式）的建设规模迅速提升，这种集约型的开发模式将交通枢纽升级的同时，将站与城紧密连接，更多的步行空间将被提供，绿色出行将成为居民首选，而基础设施、政策和技术的创新正在帮助人们创造一个便捷、链接、社区友好和可持续的未来。

自2015年起至今，上海万科通过天空之城项目，探索出一条因地制宜的TOD发展路径，整合红线内的社区、商办、配套，以及红线外的交通、道路、绿地、广场、设施等资源，充分发挥土地和公共交通的使用效率，激活区域活力。

集约化开发打造“立体城市”

围绕复合集聚型开发、郊区低密度开发、集约型城市功能分布、高质量公共交通体系等规划理念，促进基础设施和周边城市街区进行一体化开发的模式正在成为城市发展的主流。

在规划之初，天空之城就确定了以公共交通站点为中心的开发思维，按照15分钟生活圈范围进行规划和配置，以一公里为半径建立地铁车辆段上盖的城市综合体。天空之城总占地面积约30万平方米，总建筑面积约80万平方米，包含了约10万平方米的元气商业-上海天空万科广场、约10平方米的商务办公-天空万科中心、约35万平方米的高端住宅（住宅分五期打造现已全部售罄，前四期已交房）、以及中高端租赁住宅-天空之城@HOME、约19万平方米的绿地规划等，构成了一座“立体城市”，真正实现了把生活半径缩小到家门口，高效便利地满足生活上的一应需求。

万科营造TOD的理想是让城市回归到人的尺度的“人民城市”，为了实现这一目标，整个天空之城在项目内的路网规划非常复杂和多元，对内有完善的步行体系，对外在地面交通市政化的同时，通过天桥链接各个业态以提升效率。

面对打造“依托轨交站点和车辆段上盖综合开发街区”这一理想之城，需要通过严格的技术规程和施工管理来确保高品质的空间产品落地，这样的坚持体现在工程技术保障的方方面面。

在天空之城实践过程中综合安全、舒适、高效、规范等多方面需求，协调35家设计单位、22家施工单位，处理13种复杂标高，积累120篇论文的实践，完善20多项设计规范条款。最终落定《万科TOD安全边界纲领》中的十大技术专题，申请了十项TOD专利技术；获取全国首张车辆段上盖商住办混合方案批复；并推进《上海市城市轨道交通上盖建筑设计标准规范》的

其中，对“减震降噪”的技术创新是最典型的例子：通过在车辆段和上部的结构转换采用了“隔震支座”构造技术，使上部办公、住宅如同建造在巨大的弹簧基座上，大大吸收了车辆段和地面传来的刚性震动；同时，在车辆段的试车线运用了“隔声墙+消声百叶+浮置扳道床”技术，咽喉区设置“阻尼钢轨”，出入线设置“减振扣件+声屏障”等组合构造对于17号线轻轨运行段，运用了梯形枕木轨等一系列措施来降低噪声传播，并通过严密的施工组织保证高品质的技术实现。

“城市化”社区管理

应对我国城市轨道建设的体制机制，上海万科和地铁投资联手打造并运营了天空之城项目，并成立独立的运营公司，不仅包含商办运营、市场推广、多经管理等经营性业务，也将万科物业（住宅）、万物梁行（商办）、万物云城（公共区域）纳入其中，同时委托三菱、港铁、申通三家咨询顾问，覆盖从开发到运营的全周期服务。确保各业态间能够实现内部协调，以实现最大的共同效益。

天空之城的TOD大运营管理机制是在充分挖掘城市资源的基础上，再通过整合优质资源加成自身经营运营能力，通过统一的运营体系，统一的对客界面，统一的对客权益以及统一的客户身份来管理好整个项目的物业方向。

天空之城的服务目标不仅是针对项目内部，更是以完善的姿态与城市相融合，试图通过高效便捷的路网设计、快慢结合的场景转换、错落交织的资源整合，以及更新迭代的物业服务，满足站城枢纽的多元需求。为了实现这些目标，申通和上海万科在规划天空之城初始便创立了7项原则，发挥了地铁建设运营商和城乡建设与生活服务商的整合优势，成为TOD创新的关键。

以“天空之城”为样本持续探索

正如美国社会学家Ray Oldenburg提出的“第三空间”，包括城市的咖啡馆、图书馆、商场等公共空间，这些空间将各种不同背景不同想法的人链接起来，从而实现跨界对话交流，让城市更显活力。

天空之城以链接、开放、复合等理念，融汇更多的城市功能、艺术人文和自然环境等要素，成就多样、丰富、交错、混合的共享城市，让不同年龄、喜好、性格的人群能在这种汇聚中发现、认识和创造城市新生活，让人们可以慢下来，感受城市给人们带来的幸福感。

约80万方规模的天空之城通过四大大业态场景（元气型消费场景、未来式生活场景、国际化商务场景、高品质租赁场景），及五大价值场景（消费办公中心、多模式交通枢纽、大城活力生活、绿色健康空间、城市服务），助力城市“生产、生态、生活”三位一体的融合发展。

项目周边汇集了大量国际家庭、高品质年轻家庭、都市办公白领、国际化展会商务人士等高密度人群，依托枢纽级的交通网络，可以让来往于天空之城的人们自由切换出行模式，提升城市效率。

于9月30日正式开业的上海天空万科广场，以约10万方元气商业面向周边约5公里家庭的消费需求，提供多重互动空间，在商业中庭、户外庭院、露台和主题屋顶花园，引入丰富的艺术活动，为人们提供全天候的休闲社交和家庭陪伴空间。

契合天空之城星之屿的“大社区”配套，天空之城@HOME打造出丰盛的租客共享服务空间及复合型公区空间。

在天空之城@HOME 10号楼，万科联和松下从对未来租赁住宅的发展趋势洞察出发，凭借“精工细节+质感入微”的组合，创新性地为当下的年轻一代提供了一种全新解决方案。廊式的空间类型、丰富的共享配套、鲜明的一体化设计、易于承担的服务体系，为住户打造全方位“安全、安心、舒适”的居住环境，提供“简约、自然、健康、富质感”的生活美学。

精装之上，将住户行为置入环境的时间和空间维度中，从空气、隔音、照明、水质、体感、材料六大维度予居者健康关照，从33种细节让健康融于日常。以入住者视角升级产品，为上海多元人才创造独一无二的理念和场景。

天空之城是一个城市创新样本，它的城市理想在于构建一个充满生机和活力的TOD社区公共生活中心，从元气城市到元气街区，再到元气天空，全方位落实一座“元气之城”的理想定位。