深刻理解“房住不炒”对房地产市场的意义

季晓莉

今年以来，全国房地产市场运行虽总体平稳，但受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响，房地产市场预期转弱，商品住宅销售下行压力有所增大。购房者因购房门槛、自身收入水平等多方面因素，很多处于观望状态。

4月29日召开的中共中央政治局会议要求，要坚持“房住不炒”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。上半年以来，诸多城市调整楼市调控政策，降低置业门槛，通过降首付、降税费、调整限购范围、提升公积金贷款额度等方式，着力支持刚性和改善性住房需求。央行和银保监会调低了首套房利率下限，进一步降低置业成本。事隔数年后，多地再次采取“认贷不认房”政策，对于已结清贷款的家庭，再次申请房贷认定为首套房。

此后，政策虽然几经调整，但“房住不炒”的定位仍然没有改变。7月28日召开的中共中央政治局会议再次强调，要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”，支持刚性和改善性住房需求，新的要点在于“因城施策用足用好政策工具箱”，并压实地方政府责任，将“保交楼”和“稳民生”放在同样重要的位置。

因为，今年频频出现的“烂尾楼”现象，让很多购房者心生疑虑。这不仅反映出房地产市场出了问题，更是事关社会稳定的大事。房地产业当然要进一步稳定发展，但如果不能保证房地产企业和购房者在市场上的平等关系，无力应对“烂尾楼”危机，让后者承担全部风险，不仅房地产市场不稳，民众的信心也会动摇。因此，监管部门应对房地产企业实施分类管控，对可实现良性循环和健康发展的房企，给予必要的纾困保护；对管理不善、盲目扩张的高杠杆、高负债、易引发社会风险的企业要从严监管，最大限度维护购房者的合法权益。各地要推进爆雷房企尽快出清，稳定市场预期，同时完善预售资金监管，明确预售资金应当优先支付工程款，严格按照工程节点拨付资金，确保按时竣工交付。

目前，规模高达10万亿元级的房地产市场，正在进行深度调整。过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营底层逻辑正在改变，房地产业作为高质量引领的基础民生行业地位正在确立巩固。房地产既可以是经济社会发展的“压舱石”，也可能是“风险源”，对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。2021年，我国房地产业增加值占GDP比重为6.8%，房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用。

因此，各地在守好风险底线的同时，针对促进房地产市场平稳健康发展，因城施策很重要。我国各地区之间房地产市场差异大，市场分化明显。长三角、珠三角一些热点城市供需矛盾长时间突出，市场回升预期增强，但人口持续流出城市的房地产市场低位运行也很正常。所以不能病急乱投医，把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。房地产业告别高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式，回归基础民生属性和租购并举后，依然大有可为。

当前，我国房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。我国常住人口城镇化率为63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，有待改善。尊重房地产市场和房地产业发展规律，探索房地产发展新模式，让全体人民住有所居，才是促进房地产市场平稳健康发展的目的所在。