房地产市场下半年以“稳”为主

近日，浙江省湖州市德清县舞阳街道盛安名苑小区387套安置房进行公开抽签分配，158户村民拿到了新房钥匙。近年来，湖州市德清县大力推进新型农村社区建设，改善村民居住条件，提升村民生活品质。图为村民在盛安名苑小区看新房。新华社

中国发展改革报社 记者 | 季晓莉

过去一年多来是房地产行业的寒冬，房企出现了集体性危机，排名前50的民营房企，有七成以上出现了现金流紧张，甚至公开市场债务违约。今年上半年，房企拿地规模同比下降60%，导致地产投资和地方财政收入都受到较大影响，进而影响经济增长。

今年上半年，全国住宅销售面积下降26.6%，住宅销售额下降31.8%，比较低迷。百强房企累计销售操盘金额同比降幅达50.3%，重点30城累计成交面积同比下降48%。其中，一线城市累计成交同比下降35%，26个二、三线城市累计成交同比下降50%。

中国房地产住宅信息服务平台CRIC数据显示，7月重点监测的30个城市成交面积为1723万平方米，环比下降17%，同比下降34%，环比走势结束了5月以来上涨的趋势。重点30城中，只有上海、深圳和成都3个城市成交面积同比增加，环比上涨的城市也仅有7个，分别是上海、深圳、成都、西安、合肥、东莞和福州。

这与8月15日国家统计局发布的7月份70个大中城市房价数据趋势相吻合。7月份，除了一线城市房价微涨，二三线城市整体呈降势。一线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手房价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手房价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新房和二手房价格环比均下降0.3%，降幅均与上月相同。

各地房地产政策松绑

进入新阶段

2022年上半年，中央持续加码稳地产。上半年，各地有近两百次放松房地产政策，政策力度由“托而不举”到“托举并用”。7月份，各地依然把政策放松作为重要工作去抓，据不完全统计，出台了52次放松政策，并下沉到浙江省嘉兴市嘉善县、河南省驻马店市西平县及新安县、浙江省衢州市开化县、江西省南昌市进贤县等县级城市，政策力度普遍强于所在地级城市。

到了8月，这一趋势更加明显。8月上中旬，江苏5个城市出台了放松政策，体现了各地政府主动作为的导向。8月8日和8月10日，连云港新政明确，市区在严格落实疫情防控要求情况下可适时举办线下房展会；海门新政支持高学历人才购房，取得硕士研究生或高级职称及以上的在职职工申请公积金贷款的，最高贷款额度调整为80万元/人，160万元/户。8月12日，苏州规定，在首套房三成首付的基础上，若已结清贷款，那么二套房首付比例将从五成变为三成；若未结清则从八成下调为六成。无锡规定，二套房贷款方面，房贷已结清的可实行三成首付，未结清是五成首付。南京规定，在南京市区购置普通住房，若无住房、无贷款记录、或贷款已结清的，首付三成。

近日，河北省廊坊市公布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条措施》，取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套房时，按照本地户籍对待。对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。此外，还降低住房公积金贷款首付比例，缴存职工使用住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%；对引进的高端人才，各地可在其购买首套自住住房时给予补贴；合理满足房地产开发企业开发贷款需求等。

有专家表示，因为自2017年以来持续多年的限购政策已将区域性投资需求挤出殆尽，加之通勤不便及北三县产业发展缓慢等因素，廊坊房价此次不会有短期快速“暴涨”。

8月4日，北京市住建委官方发布文章显示，将位于昌平区的平西府、顺义区的福环、顺义区的薛大人庄的三块土地，设为“全龄友好型”住宅项目试点。对中心城区60周岁以上老年家庭购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。其中包括购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%以及相应的贷款优惠利率，子女可作为共同借款人申请贷款，可谓把“接力贷”摆到了明面上。

近期，还有多地发文鼓励农民进城买房。吉林省长春市明确，进城农民购90平方米以下新房给予200元/平方米补贴。吉林省桦甸市明确，进城购房农民，其子女享受随迁子女在义务教育阶段学校的就近入学、转学政策；购90平方米以上新建住房，房企每套优惠1.5万元。江苏省阜宁县规定，县域内以个人名义参加社保的，可缴纳住房公积金，缴满6个月并进县城购房的，可享受住房公积金贷款。安徽省潜山市规定，自发文之日起至2023年12月31日，对自愿退出宅基地进城购房落户的农民经认定后给予一次性5万元购房奖励。黑龙江省佳木斯市提出，在市区购买新建商品住房的农民购房人，每套补贴总额不超2万元；购买新建商业用房的，每套补贴总额不超3万元。贵州省遵义市也提出支持农民工进城购房，农民工购买商品住房的，其土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济分配权保留不变。

而且，7月份已经出现了第一个暂停发布二手房参考价的城市。7月4日，西安暂停发布二手房参考价，中介机构可尊重卖方意愿挂牌二手房价格。截至目前，已有13个城市二手房指导价制度实质性取消，包括西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。虽然上海和深圳仍在执行二手房参考价，但上海二手房评估价也悄然上调，由实际成交价的6成上调至8成左右。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，为达到稳房价、稳地价、稳预期，未来需求侧存在持续放松可能，预计各地政府还将根据实际情况不断出台各项稳地产举措，包括但不限于一些城市“四限”放松、“认房又认贷”原则调整支持改善性需求、按揭利率进一步下调等，以提振信心、激活市场。

金融支持“保交楼”

有效化解房地产风险

金融支持“保交楼”正在落到实处。“正在会同相关部门研究金融资产管理公司（AMC）改革化险方案，推动行业实现高质量发展。”8月12日，银保监会有关部门负责人在通气会上表示。对保交楼金融支持，银保监会积极指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。

目前，我国共有全国性金融资产管理公司5家、地方性金融资产管理公司59家，地方金融资产管理公司绝大部分为地方国资。中银证券表示，全国和地方金融资产管理公司是我国不良资产市场的重要参与主体，在风险化解、综合经营、并购重组等方面具有较大优势。截至8月11日，全国四大资产管理机构中国华融、中国信达、长城资管、东方资管均已出手援助房企，河南、江苏、浙江等地的地方金融资产管理公司也开始入局。

8月5日，中国华融资产管理股份有限公司与阳光龙净集团有限公司签署《纾困重组框架协议》，推动阳光集团化解流动性危机。

8月5日，郑州市有关部门与部分金融机构、央企、市级国有投融资公司、房地产企业代表等座谈，研究决定成立一个规模暂定为100亿元的房地产纾困基金方案，采用母子基金方式运作，需各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。纾困基金带动社会资本，盘活危困房企1~2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其他已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题。8月9日，该方案的首个项目落地，由郑州国家中心城市产业发展基金作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目正式达成合作。

8月10日，中南建设发布公告，其称与江苏资产管理有限公司签署了合作框架协议。江苏资管或其指定主体拟与中南控股或其指定主体共同设立规模20亿元、存续期3年的基金，用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括不限于存量债务重组、现有项目续建等。

此外，建设银行拟以湖北省为试点，设立300亿元纾困基金，用于收购问题项目，并改建为公租房；广西南宁有望成立房地产平稳基金，计划首期规模30亿元；江西赣州经开区则返还了个别房企土地款。

从地方政府的实践看，基本上延续了“救项目不救企业”、以有限资金撬动更大杠杆、筛选符合条件的项目公司等思路，坚持市场化方式，守住不发生系统性风险的底线。纾困需要社会资本和金融机构出资，但有的金融机构要求项目后期销售收入必须大于所有的负债和应付未付的款项，这适用于因市场不好卖不动、但后期货值很大的项目，但目前等待救助的楼盘都是因为有资金缺口，交房压力比较大。

在近日举行的2022年博鳌房地产论坛上，国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌表示，要分类处理好当下的“烂尾楼”“断贷”问题，由央行及其他金融机构先拿钱救助是必须的，但必须要有代价，不能浪费金融资源。他表示，选择怎样的救助方式，不能以头部企业、非头部企业划分，不能以国有、民企划分，而应秉持市场原则，在守住“保交楼”、稳社会前提下，重组转型一批房产公司、破产一批早已经营不善、资不抵债的房产公司，同时要有具体方案出台。

银保监会相关负责人表示，下一步，将进一步落实好房地产金融审慎管理制度，有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚性和改善性住房需求。

近期，陕西西安、湖南长沙、广东东莞、河北沧州等多地出台商品房预售资金监管新规，要求将购房款直接存入监管账户，保证资金“留在项目”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。

8月5日，《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》发布的内容显示，北京将加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房和安置房为主体的住房保障体系，多渠道满足群众住房需求；大力发展保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人、城市基本公共服务人员以及首都各类人才等群体的住房问题。

8月2日，浙江省住建厅披露数据显示，上半年该省已筹集建设保障性租赁住房31.9万套（间）。其中，新建类项目约14.6万套（间），转化和改建类约17.3万套（间），提前完成30万套（间）的年度目标任务。

下半年房地产政策

更加强调“稳”

近期有两则有关房地产的新闻透露出变化莫测的市场心态。

8月11日，网传一张海报显示深圳龙岗区某项目“首付0可购三房”，随后该项目官微发出了一份“有关项目首付分期不实信息的严正声明”。这一新闻反映出了行业内对回笼资金的迫切心情和对放宽贷款政策的极度渴望。

8月10日，被誉为民营房企“最后一个堡垒”的地产巨头龙湖集团遭遇股价暴跌，跌幅一度高达20%，起因是有自媒体称其出现商票逾期情况。据上海票交所核实，截至8月10日，龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录，对于这种通过谣传扰乱市场秩序的行为予以谴责。这反映了市场上一些做空势力在有所动作。

“当前全球经济增长放缓、通胀高位运行，地缘政治冲突持续，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复基础尚需稳固。”基于央行对于当前国内外经济形势的这一最新研判，8月10日央行发布的《2022年第二季度中国货币政策执行报告》强调，牢牢坚持“房住不炒”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。

有专家指出，稳定大局是指导原则，绝不能发生系统性风险。同时，央行要与银保监会、地方政府等形成协调联动小组，共同推进风险处置和保交楼；在顶层设计大原则下，创新纾困政策工具、“一项目一策”。不少专家认为央行此次表态更加强调“稳”。同时，对通货膨胀和外部平衡等关注度明显提高，意味着后续货币政策没有太多期待空间，会控制资金流向房地产，更加注重防范房地产风险，房地产不太可能迎来新一轮明显反弹。

当下国内城市常住人口仍只有60%多，重点城市群人口增量仍在大幅上升，房产需求仍然不小。未来一方面是放宽需求侧，特别是重点城市过于严厉的限制性政策，以点带面扩大住房消费；另一方面是建立房企纾困基金，同时通过贷款展期、债务重组、行业并购等方式，尽快恢复行业信心和形象，避免出现难以收拾的局面。

从长期来看，要保持房地产稳定健康发展，更重要的是摸索和建立一些合理的长效机制。有专家提出，可以逐步取消预售制，改为现房销售，让房企降杠杆，减少发生风险的概率；重视人地错配的问题，增加人口流入的核心城市供地，减少人口流出城市的供地规模；大力发展由政府和国企主导的廉租房、公租房、长租房，整顿租房市场，改善住房供应结构。还有专家认为，再加上“城市群战略、金融稳定、房地产税”为主的二次“房改”，中国房地产市场有望实现“软着陆”。