深圳市出让21宗居住用地 市场平稳有序 调控成效显现

中国经济导报 中国发展网 记者罗勉报道  9月28日18时许，随着拍卖师手起槌落，联发集团力压中海、金地最终夺得光明A622-0118宗地，深圳2021年度第二波居住用地集中出让收官。

据了解，作为全国土地市场的晴雨表，深圳此轮“土拍”，市场平稳有序，调控成效显现，“十四五”居住用地供应取得良好开局。除松岗1宗用地流拍外，当天共有21宗地出让，成交总金额约452.97亿元，可供应商品房约174.08万平方米，可配建全年期自持租赁住房约33.98万平方米、公共住房约47.75万平方米。

优质居住用地获得市场主体青睐

深圳本轮“土拍”备受关注。22宗居住用地，总面积约83.38公顷，其中光明5宗、龙岗5宗、龙华4宗、宝安4宗、前海1宗、南山1宗、坪山1宗、深汕特别合作区1宗。

15家竞拍房企，除华润、天健、招商、金地、特建发、华发等实力房企外，新加入了美盛、星辉、森业创达等公司。

受制于2020年下半年以来房企债务到期、融资“三道红线”持续收紧、深圳六部门发文严查购地资金等“补丁”越来越密集，房地产开发经营融资行为更加审慎自律。本轮竞拍由央企和国企唱主角，民营房企屈指可数。约8小时的竞拍中，企业拿地态度趋于谨慎。但前海、沙井、民治等优质地块的争夺仍异常激烈。

纵观全场：22宗居住用地中，仅1宗流拍（宝安松岗A407-1020宗地），4宗底价成交，16宗转现场竞价成交，1宗（南山西丽T403-0401宗地）达到最高限价后转入摇号确定竞得人；2宗用于建设全年期自持租赁住房；15宗用于建设“普通商品住房+出售型安居型商品房”，配建全年期自持租赁住房；1宗用于建设“普通商品住房+只租不售人才住房”，配建全年期自持租赁住房；1宗用于建设“普通商品住房+出售型安居型商品房”；1宗用于建设“普通商品住房+出售型人才住房”；1宗用于建设普通商品住房。21宗住宅用地，总成交土地面积约80.85公顷，总成交建筑面积约257.8万平方米，总成交金额为452.97亿元。

竞拍规则首次调整为“三限双竞+摇号”

深圳市规划和自然资源局相关负责人介绍，此轮21宗居住用地顺利集中出让，对推动深圳做好“六稳”“六保”具有重要意义。同时，严格坚守“房住不炒”的要求，此轮供应规模大、市场监管严格、竞价方式灵活、住房类型多样、强化“房-地联动”机制等，确保了深圳市场态势总体平稳、竞争理性有序。

为严格落实国务院房地产市场调控工作会议精神，本轮集中出让的用地，于8月底优化出让方案后重新发布挂牌公告，是深圳有史以来规模最大、监管最严的一批居住用地出让。21宗用地，平均每宗约有4-5家企业报名参与竞买，体现了市场主体对深圳未来发展信心充足。

深圳通过严格审查房地开发企业资质和购地资金来源，健全市场准入机制，推动市场良性发展，首次采用“三限双竞+摇号” “单限单竞+摇号”两种方式出让，限地价（限15%溢价率）、限全年期自持租赁住房面积（普通商品住房面积的40%）、限住房销售均价，竞地价、竞全年期自持租赁住房面积（相应扣减普通商品住房面积），达到全年期自持租赁住房最高限制面积后摇号确定竞得人。制定企业关联性审查操作指引，要求同一企业及其控股公司不得参与同一宗地竞买，一家企业最多竞得用地不得超过3宗等，进一步保证了土地交易市场的良性、理性竞争，鼓励更多优质企业参与深圳发展。

当天，西丽地块成为需要摇号的地块，安居、西湖两家房企将于9月29日决出花落谁家。而保利在竞得3宗用地后，无权参与剩余用地的竞买。

“房地联动”机制形成预见房价走势

深圳市规划和自然资源局相关负责人介绍，“优民生、增居住、控商办”“稳地价、稳房价、稳预期”，是“十四五”深圳居住用地供应的主基调。深圳对第二轮居住用地集中出让方案优化调整，调控措施成效明显，住房供给持续保障。

此轮出让方案调整为，宗地溢价率上限统一下调为15%。同时进一步降低建成后的住房销售限价，其中普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%，积极引导市场预期。

对应的是，宗地建成后的普通商品房项目限定了最高销售均价（毛坯）。“房-地联动”制度的形成，意味着未来数年深圳的房价走势可以预见。如前海宗地的普通商品住房最高毛坯均价为92000元/平方米，深圳北站旁龙华民治A811-0344宗地普通商品住房销售均价不得高于78200元/平方米、安居型商品房销售均价不得高于37700元/平方米，光明A511-0039宗地普通商品住房销售均价不得高于44600元/平方米、安居型商品房销售均价不得高于22100元/平方米。

本轮居住用地建成后，深圳各类住房供应可有效增加。其中，市场商品住房约174.08万平方米，全年期自持租赁住房约33.98万平方米，公共住房约47.75万平方米（含出售型人才住房18.77万平方米，出售型安居型商品房27.80万平方米，只租不售人才住房1.18万平方米），土地资源配置进一步向租赁住房倾斜的目标得到充分体现。

第三轮居住用地集中供应拟于10月中下旬发布公告。深圳将持续完善居住用地供应和住房保障体系、持续加大居住用地供应、持续掀起住房建设热潮，坚决落实党中央、国务院要求，用硬举措、花大力气，解决好大城市住房突出问题，加快打造“住有宜居”的先行示范区民生幸福标杆。

罗勉