北京办公楼租户升级和搬迁需求活跃

中国经济导报记者 | 张洽棠

“2021年一季度，北京商业地产市场持续平稳运行，各个行业的租赁需求均逐步回升，为整体市场的复苏进程传递出积极的信号。”仲量联行华北区董事总经理张莹近日在京表示。在当前租金低迷的市场环境中，办公楼租户的升级和搬迁类需求活跃。投资人积极寻求出手机会，一季度取得多宗商业地产项目成交，且有众多交易在谈。在零售地产市场，餐饮行业需求大幅增长，多个知名餐饮品牌首次进京；在国际旅游持续受限的环境及政策的鼓励下，境内免税购物开放，备受市场关注。工业物流地产租赁需求保持平稳，租金稳步回升。

商业地产投资活跃度较高

企业租户升级与搬迁需求推动一季度租赁活动的回升，部分缓解市场压力。大健康行业需求保持活跃，其升级搬迁活动为市场持续注入活力。同时，IT公司仍为市场需求的中坚力量，本季度租赁活动从传统科技行业聚集区进一步外溢，辐射至北京全市范围。

租金持续下探，但在连跌数个季度后，降幅有所收窄。一季度，整体市场租金环比下降1.9%，同比下降8.4%。“过去几个季度内，部分项目业主不断通过较低租金吸引租户入驻，目前已实现较高出租水平及稳定的项目表现。随着本季度市场需求的回升，此类项目对未来复苏前景抱有信心。”仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示，“预计未来几个月市场需求活跃度将进一步提升，市场氛围及情绪将逐步趋于谨慎乐观的态度，而部分业主低租金的租赁策略或将出现大幅调整。”

投资者持续对北京商业地产的投资机会保持高度关注。其中，随着办公楼租赁需求逐步回暖，办公楼资产的投资热度居高不下。同时，拥有丰富零售资产管理经验的运营商也在寻求零售地产的收购机会。从另类投资角度来看，工业物流市场持续受到关注，数据中心资产吸引力极高。“随着更多可交易资产逐步在市场中涌现，投资者积极在全市范围内寻找机会，展现了对北京市场未来增长的信心。”仲量联行华北区投资部总监王刚表示：“北京仍为投资者最为青睐的投资目的地之一，预计2021年投资市场将表现优异，成交总额或将显著超越去年水平。”

商业租赁需求回升

一季度，零售市场租赁需求稳步回升，餐饮行业迎来复苏。热门连锁餐饮品牌纷纷拓展市场，接连开设新店，同时多个高端餐饮品牌本季度首进北京，推动大面积的餐饮铺位租赁需求。比如，来自深圳的Gaga Garden在北京太古里南区开设北京首店。配饰类零售商本季度在市场中快速布局，助推市场租赁需求回升。在资本的推动下，热门饰品集合店BA饰物局在北京朝阳合生汇开设北京首店，时尚饰品品牌潘多拉和King Baby也在市场中活跃扩张。

北京市区范围内购物中心租赁需求有所回暖，市区市场和郊区市场表现分化加剧。一季度，市区租金降幅收窄，环比下降2.6%。而郊区大部分项目仍面临较大空置压力，业主持续下调租金水平，环比租金跌幅达到3.9%。仲量联行北京研究部董事纪明表示，预计中短期内市区市场的复苏将持续优于郊区市场，全年租金同比降幅将低于5%；而除一些领先的优质项目，大部分郊区购物中心将持续承压。

第三方物流和货运公司的租赁需求依旧占据主导，生鲜超市等从疫情中获益的需求方积极寻求租赁空间。一季度，冷链租赁需求明显增长，部分业主计划尽快对冷库进行升级改造来满足市场，吸引潜在租户。

稳健的市场需求与低空置的市场环境推动租金小幅增长。一季度整体租金水平逐步回暖，环比上调0.9%，延续2020中旬开始的缓慢增长趋势。不少业主抓住准确时机合理上调租金水平。然而，仍有部分面临较高空置压力的业主提供租金折扣，以尽快去化空置面积。“2021年初，得益于疫情传播的有效控制与疫苗接种的普及，大部分业主对市场的忧虑与压力相比2020年大幅减轻。”仲量联行华北区研究部总监米阳表示，随着项目运营全面回归正轨，加之宏观经济持续恢复，业主重振信心，积极寻求合适时机提高租金。因此，预计北京市租金水平将持续回升。