云城租赁破解不动产售后回租难题

中国发展网讯 2020年11月，上海某公司因缺少低成本的长期资金，以自有工业厂房为租赁物，与上海云城融资租赁有限公司（以下简称“云城租赁”）达成融资租赁合作。云城租赁以售后回租模式为企业快速融资，并顺利完成过户登记，承租客户还减免了近200万元的增值税及其附加税和近600万元的企业所得税。

G60科创走廊上海临港松江科技城夜景。姜辉辉/摄

据介绍，不动产售后回租项目因标的房产过户所涉及的税种繁多、涉税金额较大、办理流程复杂，且没有过往案例参照，使得行业中此类业务鲜能完成过户。该项目的交易实质为融资租赁，经主管部门批准，参照售后回租业务相关税收政策执行。同时，云城租赁通过合理设计租赁期限，让客户的综合税务成本平摊在可承受范围之内，促进项目成功落地。该项目被评为2020年度上海融资租赁行业“十佳创新案例”，成为行业不动产售后回租业务的示范项目。

当前，实体企业发展面临着资金周转流动性不足等问题。流动性是什么？对企业来说，它是现金流，是生命线。有了流动性，企业才能整合资源，投入生产，创造财富。

企业如何获得流动性？除了银行贷款等传统金融手段之外，融资租赁也是服务实体经济的有效金融工具，可以通过将企业的动产和不动产作为租赁物，以融资租赁的商业模式为企业融资。

简单来说，企业利用生产设备、运输工具等动产进行融资租赁，这方面的法律、商务、税务、财会、征信等政策支撑和配套服务都已较为完备，执行通畅。但另一方面，利用企业厂房等不动产进行融资租赁，在政策配套和执行落实上还存在一定的瓶颈，难点就在过户问题上。

为什么“过户难”？原因就在于税费高。

不动产售后回租是企业将自有厂房出售给融资租赁公司，获得一笔融资款项，同时再从融资租赁公司租回使用，按期交付租金，租赁期满后房屋归还给企业。由于形式上存在两次“过户”，这使得该融资行为在两个环节上均需缴纳增值税、企业所得税、土地增值税与契税等，要承担25%的企业所得税，还要额外承担增值税（租赁期间差价的9%）、可能的巨额土地增值税（租赁期内增值部分的30%~60%）以及契税（全额的3%~5%）成本。面对高昂的税费，企业很难通过不动产售后回租来获得融资，只能望洋兴叹。

为此，国家税务总局早在2010年就出台相关政策（2010年第13号公告），明文规定“融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。”“根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入。”

“政策出台的目的就是为了避免重复计税，促进市场发展。然而不动产售后回租办理过户时，却很少依照这一政策征税，绝大部分的不动产售后回租交易并未实际过户。”云城租赁相关负责人介绍说，如果能在征税环节执行上述国家政策，将会大幅减轻企业税负，也会加强交易双方主动过户的意愿，从而对整个融资租赁行业的良性发展和风险防控起到积极的推动作用。

比如，仅以企业将工业厂房出售给租赁公司的过户为例：一栋价值3500万元的工业厂房，如果按照一般房产买卖过户交易，出售方企业需要缴纳增值税及其附加税、土地增值税、印花税、企业所得税、契税等合计超过1000万元的税费。其中增值税及其附加税、企业所得税占大头，光这两项就得700多万元。

如果这笔交易不是普通的买卖行为，而是作为融资性质的不动产售后回租行为，那么按照国家针对融资租赁行业的税收扶持政策，企业缴纳税费仅需约300万元。

可以看出，能否享受政策、降低税费成本关系到企业融资的成败。

为此，云城租赁向税务部门提出申请：关于该交易的纳税办理，申请适用国家税务总局2010年第13号文的规定，即对承租方出售不动产的行为免征增值税，且不确认为销售收入。

没过一周，云城租赁收到税务部门的批复：认定该项目的交易实质为融资租赁，可参照售后回租业务相关税收政策执行。最终，承租企业减免了近200万元的增值税及其附加税，以及近600万元的企业所得税，大大降低了企业的税务成本，促成了标的房产的过户登记和交易的最终达成。

这看似偶然事件的背后，其实是云城租赁多年来的不懈探索和努力。

早在2015年成立之初，云城租赁就以解决中小微实体企业融资难、融资贵问题为出发点，明确市场定位，聚焦服务中小微，并向微端倾斜。在业务开展过程中，他们接触到越来越多的企业家，特别是中小微民营企业家，他们苦于融资，疲于奔波，成效甚微。而另一方面，融资租赁作为新型的企业融资工具，以其针对性和灵活性更适合中小微企业，却并未完全发挥出它的支持力度，因此在服务中小微实体企业上，融资租赁还有巨大的发展空间。

在发展初期，云城租赁认识到，不动产作为实体企业的一项重要资产，资产规模大，市场价值高，却在相当程度上被固化，未能用到解决企业资金问题上。融资租赁可以将企业不动产作为标的物进行售后回租，帮助企业盘活资产，释放流动性。认识到制约不动产售后回租开展的瓶颈所在之后，云城租赁2016年通过校企合作，与上海立信会计学院合作成立课题组，专门研究不动产融资租赁的税收政策问题，并形成学术研究报告，为税务政策制定部门政策修订提供参考。

其后，云城租赁一直与主管部门保持专业研讨，在业内广泛交流经验，经过三五年的业务深耕和沉淀，在2020年终于实现了这笔不动产售后回租的具体项目落地，办理完成过户。

据介绍，云城租赁的不动产售后回租业务，从政策理论上的研讨到实践项目的落地，是创新与实践的探索结果。案例项目依照国家相关税收政策完税，办理完成过户登记，最终落实交易放款，通过一系列的规范操作，有效防范项目的合规性风险和法律风险，对交易双方的合法权益都起到良好的保护作用，对于较长合同期限内的交易风险也能起到有力的对冲作用。

该项目在过户办理过程中，切实享受了国家相关法律规定和税务政策，疏通了制约不动产售后回租业务发展的瓶颈，在业务实践的合规性和合理性之间找到了平衡点，对今后该行业此类项目的办理具有样板参照意义。其应用性还体现在：一是税务部门对相关政策执行的可参照性；二是企业通过不动产进行融资租赁的可复制性。

对广大实体企业来说，通过不动产进行融资租赁有了可行的参照案例，在传统信贷融资之外，又增加了一种强有力的融资手段，有力地提升了金融服务实体经济发展的能力。

云城租赁相关负责人表示，融资租赁行进在金融服务实体经济的正道上，有力促进产融结合。针对中小微企业融资难、融资贵的痛点，融资租赁通过“滴灌式”的精准服务，打通融资难的“最后一公里”，畅通企业融资渠道。云城租赁6年多的业务实践和案例生动阐释了融资租赁服务中小微企业体现出来的优势和作用。在国家相关配套政策支持下，融资租赁将在破解中小微企业融资难题、服务实体经济的过程中发挥越来越重要的作用，也会取得更加显著的成效。（文/云融）