基础设施REITs开辟金融服务实体经济新通道

中国经济导报记者 | 张洽棠

与基础设施REITs相似，新基建投资也是热词。那么，基础设施REITs对于新基建投资有何影响呢？

京东数科首席经济学家、研究院院长沈建光表示，基础设施REITs是做好“六稳”工作、落实“六保”任务的现实需求，更是深化金融供给侧结构性改革的重要举措，而新基建正是相对理想标的。

试点开启“基础资产IPO”

国内围绕不动产的资产证券化实践正在不断成熟。基础设施类REITs试点相对于市场上已有的类似产品有重大突破，其实质是针对基础资产的“首次公开发行（IPO）”。

沈建光表示，基础设施支持证券的性质从类固收转向权益类。与之前不动产相关的资产证券化产品强调债权属性不同，公募REITs的基础设施支持证券要求基础资产“真实出售”。同时，公募REITs的收益方式也是权益类的。类REITs等项目的收益方式往往是固定的利息、费用、门票、租金等，收益分配期限较短。公募REITs的基础设施支持证券的收益类别更加丰富，包含了“分红+资产增值收益”，其中“分红”收益来源于基础资产运营的当期收入，“资产增值收益”来源于REITs基金处置基础资产的资本利得。

基础资产聚焦于基础设施补短板和新基建，开辟公募融资新模式。两部门《通知》《指引》明确了基础设施类REITs聚焦的两类主体：第一类是仓储物流、收费公路等交通设施等基础设施补短板行业；第二类是信息网络等新型基础设施，国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等前期固定资产投资大的基础设施。

将运营管理责任明确给基金管理人，降低委托代理成本。我国的公募REITs采用契约制结构，三组资产对应三类管理人——基础资产运营管理人、资产支持证券管理人、公募基金管理人。由于交易链条较长，为降低基金管理人与运营管理人之间的代理成本，提高投资运营效率，《指引》明确基础设施基金管理人同时负担基础设施项目日常运营管理，统一负责REITs资金端的风险管理和资产端的运营管理。

沈建光表示，通过“公募基金+ABS”的交易结构实现与现有制度成本最小化衔接。根据《指引》要求，“公募基金+ABS”对现行交易结构改动最小，也不必对相关法律进行修改，制度成本最低。

新基建是相对理想标的

从金融行业看，基础设施REITs有助于完善资本市场投融资渠道，丰富投资产品选择；从实体经济看，基础设施REITs有利于拓宽基础设施的融资渠道，更好满足新基建的融资需求。

沈建光表示，数字化红利赋能，持续提升新基建项目的“隐藏收益率”。与上市公司估值计算体系多采用PB等方式估值不同，REITs多采用绝对估值（净资产价值NAV）和相对估值（营运资金乘数P/FFO）方式，重视基础资产运营价值。数字科技具有外溢性，新基建项目规模越大，成本越低，且在运营上具有平台属性和网络效应，因此数字化发展赋予了新基建项目极高的“隐藏收益率”。

沈建光认为，新基建的建设经营与基础设施REITs的交易设计相互契合。首先，新基建项目的产权明晰，采取市场化运营，具有较好的收益水平，不依赖财政补贴等非经常性收入，现金流收入分散、持续且稳定。其次，新基建类REITs是“轻资产、重管理”，新基建的经营管理和REITs项目运营理念一致，都是实现企业轻资产转型。此外，新基建能够承载更大量的REITs项目需求，在政策鼓励下，新基建项目供给会不断扩大，同时相对客观的投资回报率使市场对于新基建的需求持续旺盛。