坚持“房住不炒”！国家发改委调研长沙楼市：要密切关注一些企业和项目经营问题

中国发展网综合报道 据国家发改委网站消息  10月20日，国家发改委价格监测中心发布消息称，该中心刘五星副主任带队到湖南长沙调研房地产市场情况。

为了解今年以来各地房地产市场变化情况，以及相关调控政策实施效果，10月19日刘五星带队到湖南省长沙市开展调研座谈，并到长沙市万科房地产公司地产项目实地调研。

刘五星称，近年来，长沙市在落实中央房地产调控要求，坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，有效防范化解潜在风险，推动房地产市场平稳健康发展方面，成效较为显著，房地产市场供求较为稳定，房价涨幅基本符合调控预期；要继续贯彻落实“房住不炒”要求，保持调控定力，完善长效机制，加强市场监测，尤其是要密切关注一些企业和项目经营问题，把防风险放在首位，保持房地产市场平稳健康发展。

严格房地产企业“三线四档”融资和贷款集中度管理 

据新华社报道，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正7月22日出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话，提到全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，以及加快发展保障性租赁住房，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。

韩正强调，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。要把握好保障性租赁住房的政策重点，明确保障对象，着力做好新市民和青年人的住房保障，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。坚持“保基本”，以小户型为主，注重实现“职住平衡”。按照“可负担、可持续”原则，建立科学的租金定价机制。因地制宜，以人口净流入城市为重点，落实城市主体责任，加快发展保障性租赁住房。

韩正指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。

据悉，监管部门此前实施了一系列调控措施，在房地产行业高杠杆、高负债的背景下，为增强房地产企业融资的市场化、规则化、透明度，央行、住建部自去年8月出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则。三道红线是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5％，“黄档”企业不得超过10％，“绿档”企业不得超过15％。

持续完善管理长效机制

随后，住建部、央行等部门也针对此前的调控政策效果进行了回应：

住建部房地产市场监管司司长张其光表示，下一步住建部将严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

关于重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，“这实际上是对不同档次的房企财务健康状况来进行一个体检，然后相应地帮助企业更好地去做好自己的财务管理。经过一年时间，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。”

2020年12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对不同类型的商业银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别设立“两条红线”指标。中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行这五档银行的房地产贷款占比上限依次为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限依次为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

这项制度既是房地产长效机制的重要组成部分，也是金融宏观审慎政策框架的一项重要内容。邹澜表示，政策实施以来，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。整个房地产贷款的占比下降0.6个百分点，其中个人住房贷款的占比下降了0.2个百分点；在房地产贷款业务受到一定约束的同时，商业银行把更多的精力放到了支持小微、三农这些经济薄弱的领域，支持制造业、科技创新等重点领域的贷款占比也显著提升。

光大银行分析师周茂华指出，银行积极落实“两条红线”，必然导致部分区域的银行由于此前房贷扩张速度较快，额度紧张。这一现象背后更深层次的原因是监管促进银行资产负债结构进一步优化，避免银行信贷资源过度集中在房地产领域。房地产过度发展无疑透支部分区域经济中长期发展潜力。周茂华认为，银行额度紧张状况中短期难以明显缓解，毕竟房地产行业转型发展与银行资产负债结构优化需要一段较长时间。

坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。

会议认为，近年来，金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。

为实施好房地产金融审慎管理制度，推动金融供给侧结构性改革，促进房地产和金融市场平稳健康发展，央行、银保监会于去年底建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。这是9月24日召开货币政策委员会例会首次提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”后，金融管理部门向金融机构做出具体要求和部署。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次座谈会明确，信贷政策依然坚持房住不炒的导向。同时，商业银行在落实房贷集中度的过程中，各类信贷管控需要合规合法合理，房地产合理消费需求和购房者合理权益还是需要给予保障。除了传统的按揭贷款等领域外，租赁住房市场的信贷工作需要加速，以积极配合租赁消费市场的健康发展。

（中国发展网综合：国家发改委网站、新华社、北京青年报、上海证券报）